Notářská úschova: co to je a proč ji potřebujete při koupi nemovitosti
When buying or selling property in the Czech Republic, notářská úschova, bezpečný způsob, jak předat peníze při převodu nemovitosti, přičemž prostředky zůstávají pod kontrolou notáře, dokud nebudou splněny všechny podmínky smlouvy. Also known as úschova peněz u notáře, it is not just a formality—it’s your insurance that neither buyer nor seller gets cheated. Without it, you risk losing your down payment if the seller backs out—or worse, paying for a property that turns out to be encumbered by debts or legal claims.
Notářská úschova is closely tied to the zástavní smlouva, právní dokument, který zajišťuje hypotéku na nemovitosti a je nutný pro vyplacení úvěru bankou. The bank won’t release your mortgage funds until the katastr nemovitostí, oficiální státní rejstřík, kde se zaznamenávají všechny práva k nemovitostem, včetně zástavních práv a vlastnických změn confirms the property is clear of liens. If there’s a generální inhibitorium, právní zákaz, který brání převodu vlastnictví, často z důvodu exekuce nebo dluhů vlastníka registered against the property, the notary will block the transaction until it’s resolved. This is why many buyers who skip due diligence end up paying for a home they can’t legally own.
Most people think notářská úschova is just for big deals—but even a small apartment purchase needs it. Imagine handing over 500,000 Kč to a seller, only to find out later they had a hidden loan secured against the property. The bank might still claim it. With úschova, your money sits safely with the notary until the deed is officially changed in the land registry. Only then does the seller get paid. It’s not expensive—it’s a fraction of the cost of a bad deal.
You’ll find this topic pop up in many of the posts below—not just because it’s legal jargon, but because it’s the quiet backbone of every successful property transaction in the Czech Republic. Whether you’re buying a flat in Prague, selling a house near Brno, or navigating an inheritance, understanding how úschova works saves you time, stress, and thousands of korun. Below, you’ll see real examples of how this process connects to hypotéka, zástavní smlouva, and the hidden risks that can derail your purchase—even after you’ve signed everything.