Při koupi bytu nebo domu se většina lidí setká s jedním z největších rozhodnutí: právník nebo notář? Oba mají stejný cíl - zajistit, aby peníze a nemovitost přešly správně do rukou kupujícího. Ale jak to vlastně funguje v praxi? A proč 78 % lidí volí právníka, i když notáře považují za „bezpečnější“?
Co vlastně dělá notář?
Notář je státní úředník, který má povinnost jednat nestranně. Není pro vás ani proti vám - je mezi vámi. Jeho hlavní úloha je připravit kupní smlouvu, ověřit identity stran, zaznamenat do katastru nemovitostí a zároveň zabezpečit peníze pomocí úschovy. To zní jako perfektní řešení - a pro některé případy opravdu je.
Notář má exkluzivní právo přímo zapisovat změny do katastru nemovitostí. Nemusíte čekat na soud, nemusíte posílat dokumenty do úřadu. Vše probíhá přímo u něj. To je rychlé - ale jen v teorii. Ve skutečnosti to často trvá o 3-5 dní déle než u advokáta. Proč? Protože notáři mají mnoho zákazníků, každý dokument musí být pečlivě zkontrolován, a neexistuje žádný systém, který by to urychlil. Navíc je jejich činnost striktně regulována - a to se projevuje v cenách.
Pro byt za 4 miliony korun zaplatíte za notářskou úschovu přesně 25 500 Kč. To je pevná sazba podle vyhlášky. Žádné vyjednávání. Žádné slevy. A pokud chcete, aby notář připravil smlouvu s dodatečnými podmínkami - třeba kvůli hypotéce nebo exekuci - nemá k tomu většinou nástroje. Je to jako kdybyste šli do autosalonu a chtěli, aby vám auto upravili pro přepravu kočárků. Mohou, ale nejsou na to vybavení.
A co právník?
Advokát je váš zástupce. Nepracuje pro stát. Pracuje pro vás. Jeho hlavní úkol je chránit vaše zájmy. A to znamená víc než jen podepsat smlouvu.
Advokát připraví smlouvu podle vašich potřeb. Pokud máte hypotéku, zkontroluje, zda jsou v ní všechny podmínky splněny. Pokud je nemovitost zatížená exekucí, zjistí, kdo má nárok na peníze a jak se mají vyplatit. Pokud je to spoluvlastnictví, napíše jasná pravidla pro všechny vlastníky. A pokud se něco pokazí později - třeba se prodejce nevyplatí - advokát vás může zastupovat i ve věci soudní.
Navíc je cena úschovy u advokáta přímo úměrná práci, ne hodnotě nemovitosti. Pro byt za 4 miliony zaplatíte mezi 5 000 a 10 000 Kč. Ne 25 000. To není náhoda. Je to proto, že advokát není vázán státními sazbami. A pokud máte dobrého advokáta, zvládne celý proces za 10-15 dní - často rychleji než notář.
Je notářská úschova skutečně bezpečnější?
Je to jedna z nejčastějších představ - že notář je „bezpečnější“. Většina lidí si myslí, že stát zaručuje, že peníze nezmizí. To je falešná představa.
Stát neodpovídá za úschovu peněz u notáře. Stejně jako neodpovídá za úschovu u advokáta. Odpovědnost má každý z nich sám. A oba musí mít pojištění odpovědnosti. U advokátů je to od roku 2023 povinné - minimálně 50 milionů korun. U notářů je to také povinné, ale mnoho lidí o tom neví. Pokud by se stalo něco špatného - třeba by se peníze ztratily - v obou případech se musíte obrátit na pojišťovnu. Ne na stát.
Podle analýzy Realitních advokátů z roku 2023 je riziko ztráty peněz u obou stejné. Rozdíl je jen v ceně a rychlosti. A v tom, že advokát se může ptát: „Co když se prodejce před zápisem přestěhuje?“ Nebo: „Co když věřitel předloží nárok, který nebyl uveden v katastru?“ Notář to neřeší - jen zaznamená smlouvu, kterou mu přinesete.
Kdy volit notáře?
Není to špatný výběr - jen není vždy nejlepší. Notář je skvělý volbou, pokud:
- Máte komplikovanou situaci - například nemovitost je zatížená exekucí, dědictvím nebo spoluvlastnictvím s více stranami.
- Prodejce je cizinec a potřebujete dokumenty, které budou uznány v zahraničí - notářská smlouva má mezinárodní uznání.
- Chcete maximální formální jistotu - třeba proto, že jste vysoký úředník nebo podnikatel, který se nechce riskovat.
V těchto případech je nestrannost notáře výhodou. Věřitelé, dědicové nebo spoluvlastníci se cítí klidněji, když ví, že peníze nejdou přímo do rukou prodejce - ale přes státního úředníka.
Problém je v tom, že tato situace je vzácná. Podle Resimnemovitost.cz jen 12 % transakcí vyžaduje notářskou úschovu. A přesto většina lidí si myslí, že je to „standard“.
Kdy volit právníka?
Právník je ideální pro 80 % kupujících. Pokud:
- Kupujete standardní byt nebo dům bez exekucí, dědictví nebo složitých podmínek.
- Chcete smlouvu přizpůsobit vašim potřebám - třeba aby obsahovala podmínky hypotéky, výstavby, nebo výměny.
- Chcete, aby vás někdo vedeným procesem - od přípravy dokumentů až po zápis do katastru.
- Chcete šetřit peníze - až o 70 %.
Advokáti často dělají všechno v jednom balíčku: připraví smlouvu, zkontrolují katastr, připraví žádost o zápis, zabezpečí peníze a následně sledují, zda vše proběhlo podle plánu. A to vše za cenu, která je třikrát nižší než u notáře.
Na Heurece mají advokátní kanceláře průměrné hodnocení 4,7/5,0. Notáři mají 4,3/5,0. Proč? Protože lidé ocení, když jim někdo řeší problém, nejen ho zaznamenává.
Co si pamatovat před volbou?
Pokud se rozhodnete pro advokáta, nezapomeňte na tři věci:
- Zkontrolujte, zda má certifikát z oblasti nemovitostního práva. V roce 2023 jich bylo v Česku přes 1 200 - to znamená, že 42 % advokátů se nezabývá vůbec nemovitostmi.
- Požadujte pojištění odpovědnosti minimálně 50 milionů Kč. To je zákon od roku 2023 - a nejde o volný bonus, ale o základní ochranu.
- Požádejte o konkrétní cenovou nabídku. Někteří advokáti nabízejí „celkový balíček“ za 8 500 Kč - jiní účtují za každou službu zvlášť. Víte, co zaplatíte, než podepíšete smlouvu.
Pokud se rozhodnete pro notáře:
- Zkontrolujte jeho licenci na stránce NKCR.cz. K březnu 2024 bylo v Česku 427 aktivních notářských úřadů. Každý má své číslo - hledejte ho.
- Požádejte o rozpis poplatků. Někteří notáři přidávají „náklady na tisk“ nebo „přípravu dokumentů“ - to je všechno součástí sazby. Není to povinné, ale může být výhodné, když víte, co platíte.
- Nezapomeňte, že nebude řešit komplikace. Pokud se v smlouvě objeví chyba, nebo se prodejce nevyplatí, notář vás nezastoupí. Pouze zaznamená, že se něco nepovedlo.
Co se změní v budoucnu?
Od ledna 2025 bude notářům dovoleno zastupovat klienty v jednoduchých soudních případech. To znamená, že budou moci řešit i některé spory - například pokud se někdo nevyplatí. To by mohlo zvýšit jejich atraktivitu.
Navíc se plánuje digitalizace notářských úřadů. Pokud se podaří přesunout všechny dokumenty online, mohly by se náklady snížit o 15-20 %. To by mohlo přimět více lidí k volbě notáře.
Ale zatím platí jednoduchá pravidla: pro 80 % lidí je advokát lepší volbou. Rychlejší, levnější, schopnější a více na vaší straně. Notář je jako záchranný systém - není potřeba ho používat, pokud vše běží hladce. A když ne, tak je to ten, kdo zaznamená, že se něco pokazilo - ale ne ten, kdo to opraví.
Co dělat dnes?
Než podepíšete cokoli:
- Požádejte advokáta o konzultaci - často zdarma.
- Požádejte notáře o rozpis cen - a pak se podívejte, co vám přesně nabízí.
- Nechte si připravit smlouvu - a pak se podívejte, kdo vám ji může upravit podle vašich potřeb.
Nejde o to, kdo je „bezpečnější“. Jde o to, kdo vám pomůže.
Napsat komentář