Daň z prodeje nemovitosti: co musíte znát před prodejem
When you sell a property in the Czech Republic, daň z prodeje nemovitosti, daň, která se účtuje z příjmu z prodeje nemovitosti, pokud není splněna výjimka. Also known as příjmová daň z nemovitosti, it applies to most sales unless the property was your main home for at least two years before the sale. Many people assume they don’t pay this tax if they’ve lived in the house for a while—but that’s not always true. The rules changed in 2021, and now even long-term owners can owe tax if they sell for profit and didn’t use the property as their primary residence.
One key related concept is předkupní právo, právo spoluvlastníků nebo sousedů koupit nemovitost před ostatními kupujícími. If someone exercises this right, it can delay or even cancel your sale—and if you ignore it, the contract might be void. Another important entity is katastr nemovitostí, úřad, kde se zaznamenává vlastnictví, zátěže a převody nemovitostí. Without a correct entry here, the tax office won’t know the purchase date or acquisition cost, and you could end up paying tax on the full sale price—even if you bought the property years ago for much less.
Daň se počítá z rozdílu mezi cenou prodeje a náklady na pořízení, včetně oprav, stavebních povolení a notářských poplatků. Pokud jste nemovitost vlastnili méně než pět let a nebyla vaším hlavním bydlištěm, platíte 15 % z zisku. Pokud jste ji měli jako hlavní bydliště alespoň dva roky, daň se neúčtuje. Ale pamatujte: pokud jste ji používali jako letní domček, kancelář nebo pronajímaný byt, výjimka neplatí. Více než 60 % lidí, kteří prodávají nemovitosti, neví o těchto podrobnostech a překvapivě zaplatí příliš mnoho.
Nezapomeňte na dokumenty. Potřebujete kupní smlouvu, potvrzení o platbě, výpis z katastru a doklady o nákladech. Bez nich se daňový úřad nezajímá o vaše slova. A pokud jste vlastnili nemovitost společně s partnerem, každý z vás musí podat samostatný daňový přiznání. Neexistuje žádná automatická kontrola—vy musíte vše podat včas, jinak hrozí pokuty.
Co se týče prodeje podílu, to je jiná hra. Pokud prodáváte jen část nemovitosti, předkupní právo ostatních spoluvlastníků hraje rozhodující roli. A pokud se jedná o nemovitost v exekuci, může být celý prodej neplatný kvůli generálnímu inhibitoriu, zákazu převodu nemovitosti při exekuci. To znamená, že i když už jste přijali peníze, může se stát, že se vše musí vrátit. Proto je vždy dobré zkontrolovat stav katastru před podpisem smlouvy.
V našich článcích najdete přesné návody, jak zjistit, zda musíte platit daň, jak si spočítat náklady, jak se vyhnout chybám při převodu a jak se chránit před nečekanými náklady. Všechny informace jsou založené na aktuálních zákonech a reálných případech z Česka. Nečekáme, že budete právníkem—jen chceme, abyste nezaplatili víc, než musíte.