Lhůty pro podání daňového přiznání při prodeji nemovitosti v roce 2025

Prodali jste byt, dům nebo pozemek v roce 2024? Pokud ano, nezapomeňte na daňové přiznání. Nejde jen o formální povinnost - pokud ji přehlédnete, hrozí vám pokuta až 50 000 Kč. V České republice platí pro podání daňového přiznání při prodeji nemovitosti tři různé lhůty, a kterou vyberete, záleží na tom, jakým způsobem přiznání podáte.

Kdy musíte podat daňové přiznání?

Prodej nemovitosti v roce 2024 znamená, že daňové přiznání musíte podat do roku 2025. Tady je přehled lhůt podle způsobu podání:

1. Papírová podoba - musí být doručena finančnímu úřadu nejpozději 1. dubna 2025.
2. Elektronická podoba - pokud použijete datovou schránku nebo Portál finanční správy, máte až do 2. května 2025.
3. Prostřednictvím daňového poradce - pokud jste jeho zákazníkem a jeho zastoupení jste nahlásili do 1. dubna 2025, máte až do 1. července 2025.

Tyto lhůty platí pro daňové přiznání k dani z příjmu z prodeje nemovitosti. Nepletěte si ho s přiznáním k dani z nemovitých věcí, které musíte podat do 31. ledna 2025 - to se týká jen vlastníků nemovitostí, kteří je mají v majetku, ne prodávají.

Nejčastější chyby při podávání

Podle dat finančních úřadů je v roce 2024 zamítnuto přes 12 % daňových přiznání kvůli chybám. Nejčastější problémy?

• Nesprávné datum nabytí nemovitosti - například u nemovitostí z dražby nebo dědictví. Finanční úřad považuje za rozhodující datum vkladu do katastru nemovitostí, ne datum podepsání smlouvy.
• Nedokladované náklady - pokud neukážete, kolik jste zaplatili za notáře, vklad do katastru, rekonstrukci nebo opravy, nemůžete snížit základ daně.
• Chybějící důkaz o trvalém bydlišti - pokud se snažíte osvobození od daně zdůvodnit tím, že jste v nemovitosti byli dlouho bydlet, musíte přiložit výpis z katastru obyvatel nebo občanského průkazu.

Uživatel z Redditu, který prodal byt, popsal, že mu finanční úřad odmítl osvobození, protože kupní smlouva byla podepsána v prosinci 2020, ale vklad do katastru proběhl až v lednu 2021. Pro něj to znamenalo ztrátu osvobození od daně - a to přesto, že vlastnil nemovitost více než 5 let.

Kdy jste osvobozeni od daně?

Nemusíte platit daň z prodeje nemovitosti, pokud splňujete jednu z těchto podmínek:

• 10letá lhůta držení - pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 musíte vlastnit nemovitost alespoň 10 let. Pro nemovitosti nabyté do konce roku 2020 platí 5letá lhůta.
• Trvalé bydliště - pokud jste v nemovitosti měli trvalé bydliště alespoň 24 měsíců bezprostředně před prodejem, osvobození platí bez ohledu na dobu vlastnictví.
• Použití peněz na vlastní bydlení - pokud příjem z prodeje použijete na nákup, výstavbu nebo rekonstrukci vlastního bydlení, můžete být osvobozeni. Peníze musíte použít do konce roku následujícího po roce prodeje (tedy do 31. prosince 2025, pokud jste prodali v roce 2024). Příjem nesmí přesáhnout 5 milionů Kč.

Je důležité: i když jste osvobozeni, musíte přiznání podat, pokud příjem z prodeje přesáhl 5 milionů Kč. Tato povinnost vznikla v roce 2020 a platí i pro ty, kdo nemají daňovou povinnost. Přiznání podávejte písemně - buď přes datovou schránku, nebo doporučeným dopisem s doručením.

Co musíte v přiznání uvést?

Daňové přiznání k dani z příjmu z prodeje nemovitosti se vyplňuje v Příloze 2 k daňovému přiznání. Ta byla aktualizována v listopadu 2024. Musíte zde uvést:

• evidenční číslo nemovitosti a katastrální území,
• datum nabytí a datum prodeje,
• kupní cenu a prodejní cenu,
• výši všech nákladů spojených s pořízením a prodejem (notář, poplatky, opravy, rekonstrukce),
• důvod osvobození (pokud ho využíváte).

Náklady můžete odečíst od příjmu - to je klíčové. Například: koupili jste byt za 2 miliony Kč, zaplatili jste 80 000 Kč za notáře a 150 000 Kč za nové okna. Celkové náklady: 2,23 milionu Kč. Prodejní cena: 3,5 milionu Kč. Základ daně: 3,5 - 2,23 = 1,27 milionu Kč. Daň: 15 % z toho = 190 500 Kč. Bez odečtu by to bylo 525 000 Kč.

Co se děje v roce 2025? Možná změna zákonů

V březnu 2025 byl v Poslanecké sněmovně předložen návrh zákona, který by pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2026 zavedl 15letou lhůtu držení pro osvobození - ale jen pokud prodejní cena přesáhne 10 milionů Kč. Tento návrh je kontroverzní.

Asociace realitních makléřů ČR varuje, že by to mohlo snížit likviditu trhu o 25-30 %. Hospodářská komora ČR naopak podporuje zpřísnění, protože by to mohlo snížit spekulativní nákupy. Česká národní banka odhaduje, že by stát mohl získat dodatečně 1,2 až 1,8 miliardy korun ročně.

Zatím ale platí stávající pravidla: 10 let pro nemovitosti nabyté od 2021, 5 let pro ty starší. Změna by se mohla stát až v roce 2026.

Elektronické podání - co potřebujete?

9 z 10 lidí, kteří podali daňové přiznání v roce 2024, použili elektronickou cestu. Ale k tomu potřebujete:

• aktivní datovou schránku - ji vlastní 82,7 % obyvatel ČR,
• elektronický podpis - ho má pouze 63,2 % dospělých občanů.

Bez elektronického podpisu nemůžete přiznání podepsat online. Pokud ho nemáte, můžete použít papírovou verzi, ale musíte ji doručit osobně nebo poštou. Nezapomeňte: elektronické podání má o jeden měsíc delší lhůtu - až do 2. května.

Stojí za to si najmout daňového poradce?

V roce 2024 jen 31,6 % lidí, kteří prodali nemovitost, využilo služeb daňového poradce. Proč? Většina (42,7 %) říká, že příjem byl nízký (pod 1 milion Kč). Dalších 25,7 % říká, že nevěděli, že to jde.

Ale pokud máte složitý případ - například prodej více nemovitostí, náklady z dražby, dědictví nebo nárok na osvobození - stojí to za peníze. Průměrná cena za zpracování je 1 500-3 500 Kč. V některých případech poradce ušetří víc než 100 000 Kč v daních.

Podle České komory daňových poradců se poptávka po těchto službách mezi lety 2021 a 2024 zvýšila o 18,5 %. Prodej nemovitosti už není jen otázka realitního makléře - je to i otázka daňového poradce.

Co se stane, když přehlédnete lhůtu?

Nejde jen o peníze - jde o právní důsledky. Pokud nepodáte přiznání včas, hrozí vám:

• pokuta minimálně 1 000 Kč (nebo 5 % z daně, pokud je vyšší),
• až 50 000 Kč pokuty podle daňového řádu,
• možnost účtování úroků z prodlení,
• prodloužené doby pro kontrolu daňového úřadu.

V roce 2024 bylo uloženo 28 450 pokut za prodlení. Průměrná výše pokuty byla 8 750 Kč. To je víc než měsíční plat výdělečného pracovníka. Nevyplatí se riskovat.

Kdo by měl dělat přiznání sám?

Pokud jste prodali jednoduchou nemovitost, máte všechny doklady, víte, kdy jste ji koupili, a nechcete nic odčítat, můžete přiznání vyplnit sami. Na Portálu finanční správy je návod a šablona. Stačí mít datovou schránku a elektronický podpis.

Pokud jste:

• prodali nemovitost z dědictví,
• neznáte přesné náklady,
• nevíte, zda jste splnili podmínky osvobození,
• prodali více nemovitostí,
• máte příjem nad 1 milion Kč,

- pak si najměte daňového poradce. Neznamená to, že jste „bohatý“. Znamená to, že chcete mít jistotu, že jste vše udělali správně.