Prodej nemovitosti v České republice v roce 2026 není jen otázka podepsání smlouvy. Pokud necháte daňové povinnosti na poslední chvíli, můžete narazit na překvapení - od dopisů od finančního úřadu až po penále. Více než 34 % lidí, kteří v roce 2025 prodali byt nebo dům, obdrželo od finančního úřadu žádost o doplnění informací. Většina těchto chyb se týká nesprávného určení data nabytí, zapomenutí na výdaje nebo špatného výpočtu základu daně. Tento kontrolní seznam vám pomůže projít všemi kroky správně, bez zbytečného stresu a rizika pokuty.
1. Určete přesné datum nabytí nemovitosti
To je první a nejdůležitější krok. Datum nabytí určuje, zda platí 5leté nebo 10leté osvobození od daně. Pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 platí 5 let vlastnictví. Pro ty, které jste koupili po 1. lednu 2021, platí 10 let. Pokud jste nemovitost dostali v dědictví nebo jako dar, datum nabytí není datum převodu, ale datum, kdy ji měl první vlastník. Například: pokud váš otec koupil byt v roce 2015 a vy jej zdědili v roce 2023, datum nabytí je 2015, ne 2023. Pokud tedy prodáte byt v roce 2026, a on byl koupen v roce 2015, jste osvobozeni od daně - i když jste ho měli jen 3 roky. Mnoho lidí toto přehlíží a přiznává daň, kterou nemuseli platit.
2. Zkontrolujte, zda jste měli v nemovitosti bydliště 2 roky
Druhé osvobození je pro ty, kteří v nemovitosti měli trvalé bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Toto pravidlo platí bez ohledu na dobu vlastnictví. Pokud jste byt koupili v roce 2023, vstoupili do něj v březnu 2023 a prodáváte ho v březnu 2026, jste osvobozeni - i když jste ho měli jen 3 roky. Důležité je, že bydliště musí být trvalé, ne dočasné. Pokud jste bydleli v bytě jako student, ale měli trvalé bydliště na jiné adrese, nejste osvobozeni. Záznamy o trvalém bydlišti najdete v registru obyvatelstva na portálu MOJE daně nebo na místním úřadě.
3. Seznamte všechny prokazatelné výdaje
Daň se platí jen z zisku, nikoli z celé prodejní ceny. Zisk = prodejní cena - nákupní cena - prokazatelné výdaje. A co se počítá jako výdaje? Nejen opravy a rekonstrukce, ale i:
- právní náklady (smlouvy, notářské poplatky)
- posudky (např. při převodu nebo odhadu hodnoty)
- náklady na realitní kancelář (provize, reklama)
- účetní služby (pokud jste byli podnikatelé)
- poplatky za převod vlastnictví v katastru
Nezapomeňte na opravy, které jste provedli ještě před nákupem - pokud je můžete prokázat (faktury, platby, doklady). Například: pokud jste koupili dům v roce 2020, který měl zcela poškozenou střechu, a vy jste ji v roce 2021 vyměnili za 350 000 Kč, můžete tuto částku odečíst. Ale pokud jste si jen představili, že „to byla výdaje“, a nemáte žádný doklad, finanční úřad to neuzná. Uchovávejte všechny faktury a platby alespoň 5 let po prodeji - podle daňového poradce Mgr. Petra Svobody, finanční úřad může požadovat doložení i po 5 letech.
4. Vypočtěte zisk a porovnejte s hranicí 1 762 812 Kč
V roce 2026 je hranice pro nižší sazbu 15 % stanovena na 1 762 812 Kč. Tato částka odpovídá 36násobku průměrné mzdy v ČR za rok 2025. Pokud je váš zisk menší nebo roven této částce, platíte 15 %. Pokud je vyšší, platíte 15 % na prvních 1 762 812 Kč a 23 % na přebytek. Příklad: prodáváte byt za 4 000 000 Kč, koupil jste ho za 2 200 000 Kč, výdaje činí 150 000 Kč. Zisk = 4 000 000 - 2 200 000 - 150 000 = 1 650 000 Kč. To je méně než 1 762 812 Kč, takže platíte 15 %, tedy 247 500 Kč. Pokud by váš zisk byl 2 000 000 Kč, platil byste 15 % z 1 762 812 Kč (264 422 Kč) a 23 % z 237 188 Kč (54 553 Kč), celkem 318 975 Kč.
5. Zkontrolujte, zda jste osvobozeni
Nejčastější chyba: lidé si myslí, že „pokud jsem měl nemovitost 8 let, jsem osvobozen“. To není pravda. Musíte splnit alespoň jednu z tří podmínek:
- vlastnictví 5 let (před 2021) nebo 10 let (po 2021)
- trvalé bydliště 2 roky před prodejem
- nemovitost byla využívána k podnikání
Pokud splňujete alespoň jednu, nemusíte platit daň vůbec. Pokud ne, musíte zahrnout zisk do přiznání a platit podle výše. Mnoho lidí se ptá: „Co když jsem měl byt 7 let a bydlel jsem tam 1,5 roku?“ Pak nejste osvobozeni. Oba podmínky musí být splněny samostatně. Pokud jste někdy bydleli v nemovitosti, ale měli trvalé bydliště jinde, nebo jste měli nemovitost 9 let a 11 měsíců, nejste osvobozeni.
6. Podávejte daňové přiznání do 31. března 2026
Daňové přiznání k dani z příjmu z prodeje nemovitosti musíte podat do 31. března 2026, pokud jste prodali nemovitost v roce 2025. Pokud jste prodali v roce 2026, podáte přiznání do 31. března 2027. Ale nezapomeňte na odhlášení od daně - to musíte udělat do 31. ledna 2026 na finančním úřadě, kde byla nemovitost zaznamenána. Existují dva typy: kompletní (pokud jste osvobozeni) a částečné (pokud jste něco zaplatili). Pokud to neuděláte, může vám finanční úřad poslat návrh na přiznání, který může být chybný a vy budete muset opravovat.
7. Použijte Předvyplnění daňového přiznání
Ve většině případů není potřeba vyplňovat přiznání od začátku. Na portálu MOJE daně je k dispozici služba Předvyplnění daňového přiznání. Automaticky vyplní:
- data nabytí z katastru nemovitostí
- prodejní cenu z smlouvy
- záznam o trvalém bydlišti
- osvobození podle vlastnictví
Podle testů Neotaxu v prosinci 2025 tato služba zvýšila přesnost přiznání o 63 % oproti manuálnímu vyplňování. 68 % lidí, kteří prodali nemovitost v roce 2025, ji použilo. Výsledek: 40 % méně chyb. Doporučuji kliknout na „ODESLAT K OVĚŘENÍ“ před finálním odesláním - systém automaticky kontroluje údaje proti katastru, a pokud něco nesedí, varuje vás.
8. Připravte se na elektronické podávání
Od roku 2027 bude podávání daňového přiznání k dani z příjmu povinně elektronické. To znamená, že v roce 2026 už je zbytečné čekat na papírové formuláře. Pokud jste ještě nevyplňovali přiznání online, začněte teď. Více než 78 % lidí v roce 2025 podalo přiznání sami, bez daňového poradce. A přesto 34 % z nich dostalo dopis s požadavkem na doplnění. Předvyplnění vám toto riziko výrazně sníží. Navíc: pokud nezaplatíte daň do 31. března 2026, hrozí vám pokuta 0,05 % za každý den prodlení. Pro základ daně 100 000 Kč to znamená 50 Kč denně.
Co dělat, když jste se ztratili?
Nejčastější problémy podle analýzy 250 uživatelských recenzí na Poradna24:
- 32 % - nesprávné datum nabytí (zejména u dědictví a darů)
- 27 % - nejasné pravidla pro započítání nákladů na opravy
- 18 % - přehlédnutí dvouletého bydlení
- 15 % - neznalost hranice 1 762 812 Kč
Pokud máte pochybnosti, nečekejte na poslední chvíli. Zkontrolujte si údaje na portálu MOJE daně, přečtěte si zprávu Finančního úřadu ČR nebo si dejte poradit od daňového poradce - ale ne až po prodeji. Více než 65 % všech prodejů v roce 2025 bylo osvobozeno od daně. To znamená, že většina lidí, kteří prodají nemovitost, vlastně nemusí platit daň vůbec. Stačí znát pravidla a dodržet kroky.