Co jsou vlastní zdroje k hypotéce a proč je banka vyžaduje?
Vlastní zdroje jsou peníze, které sami zaplatíte z vašich úspor, když kupujete byt. Banka vám nevydá celou částku na byt. Musíte přispět alespoň 10 % z ceny nemovitosti vlastními penězi. To neznamená, že byste museli mít celou částku na účtu den před podáním žádosti. Ale musíte dokázat, že tyto peníze skutečně patří vám a nejsou jen půjčené nebo získané jiným úvěrem.
Česká národní banka (ČNB) stanovila tento limit v roce 2023, aby lidé nezadlužovali příliš. Před deseti lety bylo možné dostat hypotéku na 100 % ceny bytu. Dnes to už není možné. Většina bank vůbec neuděluje hypotéky s LTV (Loan-to-Value) vyšším než 90 %. To znamená, že z každých 1 000 000 Kč ceny bytu musíte mít alespoň 100 000 Kč vlastních peněz. Pokud byt stojí 4 miliony, potřebujete minimálně 400 000 Kč vlastních zdrojů.
Které peníze se počítají jako vlastní zdroje?
Ne každý převod nebo peněžní zůstatek se považuje za vlastní zdroje. Banky se dívají na původ těchto peněz. Přijímají jen to, co je skutečně vaše.
- Přijímají: Úspory z měsíčních příjmů, peníze z prodeje starého bytu nebo domu, dědictví, dar od rodičů (pokud je to doloženo smlouvou), peníze z prodeje auta, investic nebo cenných papírů.
- Ne přijímají: Spotřebitelské úvěry, půjčky od přátel, peníze ze stavebního spoření (to je úvěr, ne vlastní zdroj), půjčky od rodiny bez prokázání dárkové smlouvy, převody z účtu jiné osoby bez vysvětlení.
Je důležité pochopit: pokud vám rodiče převedou 300 000 Kč na účet a řeknete bankě, že to je váš úspor, ale nebudete mít žádný dokument, že to byl dar, banka to odmítne. Považuje to za skrytou půjčku, která by zvýšila vaše zadlužení.
Jak doložit vlastní zdroje - seznam dokumentů
Banka potřebuje vidět, jak jste peníze získali a jak dlouho je máte. Každá banka má trochu jiné požadavky, ale základ je stejný.
- Výpisy z bankovních účtů - musí ukazovat, jak se vaše úspory postupně hromadily. Nejlepší je mít minimálně 3 měsíce výpisů, které ukazují pravidelné příjmy a ukládání peněz.
- Dokument o původu peněz - pokud jste prodali byt, přiložte smlouvu o koupi, výpis z katastru nemovitostí a potvrzení o převodu peněz. Pokud jste dostali dědictví, přiložte soudní rozhodnutí nebo notářskou smlouvu.
- Dárková smlouva - pokud vám někdo daruje peníze, musí být podepsána u notáře. Pouze slovní souhlas nebo převod na účet nestačí.
- Potvrzení o příjmu - pokud jste OSVČ nebo nemáte pravidelný plat, banka bude chtít doklady o příjmech za posledních 12-24 měsíců, aby viděla, že jste měli možnost ukládat.
Některé banky, jako ČSOB, vyžadují, aby peníze byly na účtu minimálně 30 dní před podáním žádosti. Hypoteční banka přijme i 14 dní, ale pak požaduje podrobnější doložení původu. Raiffeisenbank si vyžaduje, aby u starších zdrojů (starších než 6 měsíců) byl prokázán pravidelný příjem, který umožnil jejich nahromadění.
Co když mám pozemek? Můžu ho započítat jako vlastní zdroj?
Ano, ale jen v některých případech.
Pokud stavíte nový byt na vlastním pozemku, může být pozemek započítán jako vlastní zdroj. Banka jej může zastavit jako další zajištění a tím nahradit požadovaných 10 %. To platí hlavně u rodinných domů nebo výstavby na parcelách.
Ale pokud kupujete byt v paneláku, pozemek nepočítáte. Ten je společným majetkem všech vlastníků bytů. Banka ho nebere jako vaši vlastní částku. Komerční banka to jasně uvádí ve svých směrnicích: „Pozemek u bytových jednotek v panelových domech nelze započítat jako vlastní zdroj.“
Co když odhadní cena bytu je nižší než kupní?
Toto je častá chyba, která klienty dostane do obtíží.
Banka nevydá hypotéku podle toho, kolik jste se dohodli s prodávajícím. Vyplácí hypotéku podle odhadní ceny, kterou určí odborný odhadce. Pokud je odhadní cena nižší než kupní cena, musíte doplatit rozdíl ze svých vlastních zdrojů.
Příklad: Chcete koupit byt za 4 000 000 Kč. Banka vám chce dát 90 %, tedy 3 600 000 Kč. Ale odhadce ohodnotí byt jen na 3 500 000 Kč. Banka vám tedy vyplatí jen 3 150 000 Kč (90 % z 3 500 000). Rozdíl 850 000 Kč musíte doplatit ze svých vlastních peněz. Pokud jste měli jen 400 000 Kč, nemáte dost. Hypotéka se nezrealizuje.
Tady je důležité: nechte si odhadní cenu říct před podpisem kupní smlouvy. Nezapomeňte na to, že odhadce neví, kolik jste ochotni zaplatit. On hodnotí jen tržní hodnotu.
Co dělat, když nemám 10 % vlastních zdrojů?
Je možné dostat hypotéku i bez 10 %, ale nejde o standardní cestu. Existují výjimky.
- Ručení jinou nemovitostí - pokud máte jiný byt nebo dům, který není zatížený, může ho banka přijmout jako dodatečné zajištění. Tím se sníží riziko a můžete dostat vyšší LTV.
- Čerpaní hypotéky ve fázích - pokud stavíte dům, některé banky (např. Raiffeisenbank) umožňují čerpat hypotéku postupně podle dokončených fází výstavby. Musíte předkládat fotografie, faktury a zprávy od stavebního dozoru.
- ČSOB - až 100 % zástavní hodnoty + 500 000 Kč - tato banka má speciální produkt, kde můžete získat hypotéku na celou hodnotu nemovitosti a navíc až 500 000 Kč na rekonstrukci nebo nábytek, i když nemáte žádné vlastní zdroje. Ale vyžaduje vysoký příjem a bezpečný pracovní poměr.
Nezapomeňte: všechny tyto možnosti jsou výjimky. Nejsou dostupné pro každého. Banky budou pečlivě posuzovat vaši schopnost splácet.
Co nejčastěji selhává u klientů při doložování?
Největší problém není nedostatek peněz, ale nedostatek dokumentů.
Na fóru FinExpert.cz se často objevují příběhy, kde klienti dostali hypotéku zamítnutou, protože:
- Převedli 200 000 Kč od rodičů, ale neměli dárkovou smlouvu.
- Měli peníze na účtu, ale nebylo vidět, odkud pocházely - např. jednorázový převod z účtu neznámého odesílatele.
- Byli OSVČ a neměli pravidelné výpisy z účtu za poslední 2 roky.
Průzkum Better Mortgage z dubna 2023 ukazuje, že 68 % klientů, kteří měli problémy s dokumentací, byli OSVČ. To je důvod, proč je důležité mít všechny příjmy přes bankovní účet a ukládat výpisy.
Nejčastější chyba? Lžete nebo skrýváte původ peněz. To prodlužuje schvalování o 2-3 týdny. Banky mají přístup k databázím a mohou zjistit, že peníze pocházely z úvěru. Je lepší říct pravdu hned - to zkrátí proces.
Co se mění v roce 2025?
V roce 2024 se předpokládalo, že ČNB může mírně uvolnit LTV limit na 92-93 % pro mladé rodiny nebo klienty s vysokým příjmem. V roce 2025 se ale nečekají žádné významné změny. Požadavek na 10 % vlastních zdrojů zůstává.
Banky se ale stále stávají přísnějšími v doložování. Komerční banka a Česká spořitelna vyžadují 3 měsíce historie účtu. Air Bank a Hypoteční banka jsou flexibilnější, ale vyžadují přesnější dokumentaci původu.
Co se mění? Více bank začíná vyžadovat fotodokumentaci při rekonstrukci bytu. Pokud chcete hypotéku na rekonstrukci, musíte předložit položkový rozpočet a pak v průběhu čerpání faktury a fotografie provedených prací.
Když to nejde - co dělat?
Neztrácejte naději. Pokud nemáte 10 %, ale máte stabilní příjem a dobré kreditní historii, můžete:
- Počkat a ukládat 6-12 měsíců - často stačí jen několik tisíc korun měsíčně.
- Přemýšlet o menším bytě - nižší cena = nižší požadavek na vlastní zdroje.
- Zvážit spoluvlastnictví - koupit byt s přítelem nebo rodinou, kdo má vlastní zdroje.
- Podívat se na státní podpory - např. programy pro mladé páry nebo rodiny s dětmi, které někdy poskytují dotace na zálohu.
Nikdy neberete úvěr na vlastní zdroje. To je jako půjčit si na úvěr. Banka to nevidí jako řešení - vidí to jako riziko.