Zástavní smlouva k hypotéce: Co musí obsahovat a jak ji neztratit

Stavíte si dům, kupujete byt nebo refinancujete hypotéku? Bez zástavní smlouvy to nejde. Nejde jen o papír, který podepíšete u notáře. Je to právní záruka, která umožňuje bance vám peníze půjčit. A pokud ji nevyplníte správně, můžete zůstat bez hypotéky - i když máte všechny ostatní dokumenty v pořádku.

Co je vlastně zástavní smlouva?

Zástavní smlouva je dokument, kterým se vlastník nemovitosti (nebo někdo jiný, například rodiče) zavazuje, že v případě, že nebudete hypotéku splácet, bude banka moci nemovitost prodat a získat zpět své peníze. Tento závazek se jmenuje zástavní právo. A nejde o něco, co vznikne jen podepsáním papíru. Zástavní právo vzniká až tehdy, když je zapsáno do katastru nemovitostí. To je klíčové. Pokud tam není zápis, banka nemá žádnou jistotu a peníze neuvolní.

Co musí zástavní smlouva obsahovat - seznam povinných prvků

Podle Nového občanského zákoníku (§ 2948 a násl.) musí být v zástavní smlouvě jasně uvedeno pět věcí. Pokud něco chybí, může to znamenat odmítnutí hypotéky - a to se stává častěji, než si lidé myslí. Podle České spořitelny v roce 2023 odmítlo 12 % žádostí o hypotéku právě kvůli chybám v zástavní smlouvě.

• Identifikace stran - úplné jméno, adresa a rodné číslo (nebo IČO, pokud jde o firmu) všech, kdo jsou v smlouvě zapojení. To znamená: dlužníka (kdo si hypotéku bere), věřitele (banku) a případně zástavce (kdo ručí nemovitostí, ale není dlužníkem - třeba rodiče, kteří dají svůj byt jako záruku pro dítě).
• Přesný popis nemovitosti - nejen adresa. Musí být uvedeno katastrální území, parcelní číslo, číslo katastrálního listu a popis věcného břemene (např. průjezdná cesta, vodní nádrž, omezení výstavby). Pokud je popis nepřesný, jak se stává u 28 % dotázaných podle průzkumu z dubna 2024, katastr vás nezaznamená a banka nevyplatí.
• Zajišťovaná pohledávka - přesná částka úvěru, úroková sazba, splatnost a všechny náklady, které mohou být zahrnuty: úroky, poplatky za pozdní splácení, náklady exekuce. Od ledna 2024 musí být v smlouvě uvedena i maximální možná výše exekučních nákladů - to je novinka, která vznikla po rozhodnutí Soudního dvora EU. Dříve banky mohly účtovat neúměrné částky, teď už ne.
• Doba trvání zástavního práva - obvykle do úplného splacení hypotéky. Ale od roku 2024 musí být v smlouvě jasně uvedeno, že můžete vyvázat nemovitost ze zástavy už po splacení 10-20 % z její hodnoty. To znamená, že pokud máte byt za 5 milionů Kč a splatíte 500 000-1 milion Kč, můžete požádat o výmaz zástavy - i když je hypotéka ještě nezaplacená. Mnoho lidí to neví a nechávají nemovitost zatíženou navíc.
• Zákaz zcizení a zatížení - banka vám zakazuje nemovitost prodat, darovat, zastavit jinému věřiteli nebo zatížit další hypotékou bez jejího souhlasu. Pokud to porušíte, může banka požadovat okamžité splacení celého úvěru.

Co se děje po podepsání smlouvy?

Podepsaná smlouva není ještě zápisem. Musíte ji podat do katastru nemovitostí. To se dělá prostřednictvím návrhu na vklad zástavního práva. K tomu potřebujete:

• Podpis všech stran - a ty musí být ověřené. Na CzechPointu stojí ověření jednoho podpisu 50 Kč. Pokud je nemovitost ve vlastnictví tří lidí, musíte ověřit tři podpisy - tedy 150 Kč. Mnoho lidí to zapomene a pak se při podání návrhu do katastru dozvídají, že nemají všechny podpisy a musí to celé předělat.
• Správní poplatek - 2 000 Kč. Tento poplatek se platí při podání návrhu. Od roku 2020 je snížený z 2 500 Kč. Očekává se, že v roce 2025 bude možné podat návrh online přes portál MojeMajetek, což by mělo zkrátit dobu zápisu z 30 na 15 dní.

Existují dvě strategie, jak to udělat:

1. Tradiční cesta - podáte návrh do katastru, čekáte 25-30 dní, až bude zápis, a teprve poté banka uvolní peníze. Toto je bezpečnější, ale pomalejší. Některé banky to nechtějí - nechtějí čekat.
2. Rychlá cesta - banka ihned uvolní peníze do úschovy (např. u notáře), a zároveň se podá návrh na vklad zástavního práva. Pokud se zápis nezrealizuje, peníze se vrátí. Toto je běžné u větších bank, ale vyžaduje důvěru. Pokud prodávající nechce podepsat zástavní smlouvu, protože se bojí, že peníze zůstanou „v nejistotě“, může to celý proces zablokovat - jak popisuje uživatel „PrahaReal“ na Redditu.

Co se stane po splacení hypotéky?

Největší chyba, kterou lidé dělají, je předpokládat, že po splacení hypotéky je zástavní právo automaticky smazané. To není pravda. Zástavní právo zůstává v katastru, dokud neodešlete návrh na jeho výmaz. A ten stojí 1 000 Kč. Podle průzkumu mBanku v březnu 2024 63 % lidí neví, že musí aktivně požádat o výmaz. Problém? Pokud chcete nemovitost prodat nebo refinancovat, nový kupující nebo banka uvidí, že na nemovitosti je zástava - a bude se ptát, proč. To způsobí zpoždění, dodatečné náklady a v některých případech i zrušení smlouvy.

Co se děje při refinancování?

Pokud přecházíte z jedné banky na druhou, musíte nejprve vymazat původní zástavní právo z katastru. Teprve poté může nová banka zaregistrovat své vlastní zástavní právo. Pokud to neuděláte, nová banka nemůže nic zapsat - a vaše hypotéka nebude schválena. Někteří lidé si myslí, že stačí podepsat novou smlouvu. To je nebezpečná iluze. Bez výmazu starého zápisu je nová hypotéka neplatná.

Co se mění v roce 2025?

Právní rámec se neustále vyvíjí. Od ledna 2024 musí banky v zástavní smlouvě explicitně uvádět možnost vyvázání nemovitosti po splacení 10-20 % hodnoty. Další změna - povinnost uvádět maximální výši exekučních nákladů - je odpovědí na evropské stížnosti. V roce 2025 by měl být spuštěn portál MojeMajetek, kde budete moci podat návrh na vklad zástavního práva online. To by mělo zkrátit proces o polovinu. Ale zatím je většina procesů stále papírová.

Co se stane, když smlouva chybí nebo je špatná?

Chyby v zástavní smlouvě nejsou jen formální. Mohou vás stát tisíce korun a měsíce čekání. Nejčastější chyby:

• Chybné katastrální údaje - např. špatné parcelní číslo nebo přehlédnutí věcného břemene.
• Nevyřešené podpisy - třeba neověřený podpis druhého vlastníka.
• Neuvedení možnosti vyvázání - to je novinka, kterou některé banky stále přehlížejí.
• Neuvedení maximální výše exekučních nákladů - to může vést k právním sporům.

Právník Petr Novák z advokátní kanceláře Borek & Partners říká: „Mnoho sporů vzniká právě proto, že zástavní smlouva neobsahuje přesný popis zajišťovaných nákladů.“

Kdo vám může pomoci?

Nemusíte to dělat sami. Realitní kanceláře, notáři a právníci to dělají denně. Podle průzkumu na reality-vasatova.cz 85 % lidí, kteří měli doprovod při vypracování smlouvy, považovalo proces za srozumitelný. Pokud si nejste jistí, co je v smlouvě napsané, nechte si ji přečíst právníkem - to stojí 1 500-3 000 Kč, ale může vás ušetřit desítky tisíc a měsíce čekání.

Co si pamatovat?

• Zástavní smlouva není jen papír - je to základ vaší hypotéky.
• Bez zápisu v katastru nemáte hypotéku.
• Podpisy musí být ověřené - nezapomeňte na CzechPoint.
• Po splacení hypotéky musíte aktivně požádat o výmaz zástavy.
• Při refinancování nejprve vymažte starou zástavu - jinak nezískáte novou.
• Nezaměňujte podepsanou smlouvu se zápisem - to je dvě různé věci.

Nejde o to, abyste podepsali co nejrychleji. Jde o to, abyste podepsali správně. A pak se nezapomeňte vrátit k výmazu - až budete hypotéku splácet. To je ten kousek, který většina lidí zapomene - a pak se diví, proč jim při prodeji bytu někdo říká, že „na nemovitosti je nějaký zápis“.