Koupili jste byt, protože vám seděl cena a poloha. Zatímco jste se těšili na nový dům, někdo jiný už se připravoval na soud. Nezkontroloval jste výpis z katastru. Nezajímalo vás, odkud přišly peníze prodávajícího. Technickou prohlídku jste si vynechali, protože to bylo „zbytečné“ a „drahé“. A teď? Stěny jsou vlhké, základy se zhroutily, a někdo jiný má právo na vaši nemovitost - a vy jste zůstali s náklady, které přesahují kupní cenu.
Právní prověření nemovitosti není formálnost. Je to vaše poslední ochrana před katastrofou. V České republice se v roce 2023 zaznamenalo 147 případů porušení AML pravidel v souvislosti s prodejem nemovitostí - o 7 % více než v roce 2022. A to jen ty, které byly zjištěny. Kolik jich zůstalo skrytých? Když zanedbáte tento krok, nejste jen riskantní - jste nezodpovědný.
Co se skrývá za „výpisem z katastru“?
Výpis z katastru nemovitostí stojí 100 Kč. To je méně než káva v kavárně. A přesto ho 63 % kupujících ignoruje - podle průzkumu RealityMonitor z roku 2023. Proč? Protože si myslí, že „vlastník je ten, kdo říká, že je vlastník“. To je nebezpečný omyl.
Výpis vám řekne přesně: kdo je oprávněným vlastníkem, jaká je plocha nemovitosti, jaký je její druh (byt, dům, pozemek), a co na ní zatížení. Závazky mohou být skryté: zástavní právo k bankě, servitut - tedy právo někoho jiného procházet vaším pozemkem, nebo předkupní právo příbuzného nebo souseda. Podle článku 832 občanského zákoníku neznalost neomlouvá. Pokud jste nezkontrolovali výpis, je to vaše chyba - ne prodávajícího.
Příklad: muž koupil dům v Brně za 4,2 milionu Kč. Výpis z katastru byl před koupí nezkontrolován. Po třech měsících se objevil soused - s právem předkupu. Soud rozhodl: převod je neplatný. Muž musel dům vrátit. A zaplatil 78 000 Kč na právních nákladech. Ztratil čas, peníze a dům. Vše proto, že nevytiskl 100-korunový výpis.
AML kontrola: Nejde jen o peníze, ale o vaši svobodu
Od roku 2018 je povinné ověřit původ peněz při každé transakci s nemovitostí. To není „bureaucracie“. Je to proti praní peněz. Pokud to ignorujete, nejenže se můžete stát nechtěným účastníkem kriminální činnosti - můžete být potrestáni.
Finanční analytický úřad (FAÚ) může uložit pokutu až 130 milionů Kč nebo 10 % ročního obratu. Ano, to je správně - 130 milionů. A to nejen na makléře. I vy, jako kupující, můžete být považován za „zákazníka“ a podléhat kontrole. Pokud jste zaplatili hotovostí z neznámého zdroje - například od příbuzného, který neumí dokázat, odkud má peníze - může FAÚ zablokovat transakci, vyšetřit vaše účty a dokonce omezit přístup k bankovním službám.
Naštěstí je proces jednoduchý: identifikujete se dokladem, poskytnete výpis z účtu za posledních 6 měsíců, a makléř nebo notář předá data do systému. Pokud jste platili z výplatního účtu, není problém. Pokud jste měli 1,5 milionu na účtu, který jste otevřeli před 3 dny - budete muset vysvětlit. A to je v pořádku. Lepší vysvětlit než ztratit dům a mít policejní vyšetřování.
Technická inspekce: Kde se skrývají tisíce korun na opravách
Největší ztráty nejsou v právních chybách - jsou v technických. 68 % kupujících, kteří nezakoupili technickou inspekci, zažilo následné problémy s nemovitostí - podle RealityMonitoru. To znamená, že téměř sedm z deseti lidí, kteří „ušetřili“ 5 000 Kč, nakonec zaplatili 100 000 až 500 000 Kč na opravy.
Co se může najít během 4-6 hodin prohlídky? Základy s trhlinami, které se budou rozšiřovat. Vlhkost ve zdech, která způsobuje plíseň a ničí konstrukci. Nelegální přístavby, které může úřad vymezit. Zastaralé elektroinstalace, které mohou způsobit požár. Nebo nefunkční SVJ - což znamená, že fond na opravy je prázdný, a vy budete muset platit za všechno sami.
Příklad: žena z Prahy koupila byt za 3,8 milionu Kč bez inspekce. Po šesti měsících se objevila vlhkost ve všech místnostech. Odborník zjistil: voda se dostává z nezateplené střechy, která byla „opravena“ před 20 lety a nikdy nebyla zkontrolována. Oprava stála 420 000 Kč. Kdyby si dala udělat inspekci za 5 200 Kč, zjistila by to před koupí. Prodávající by jí dal slevu 200 000 Kč. Místo toho zaplatila 414 800 Kč navíc.
Co dělat, když už jste koupili a zjistili vady?
Nejhorší chyba je zůstat v klidu. Pokud jste koupili nemovitost a zjistili vady, máte několik možností - ale jen pokud budete rychlí.
První krok: okamžitě informujte prodávajícího písemně. Pokud jste neupozornili na vadu do 30 dnů od zjištění, ztrácíte právo na reklamaci - jak ustanovil Nejvyšší soud v rozhodnutí č. 22 Tdo 5678/2020.
Možnosti:
- Vyjednat slevu - pokud je vada zřejmá a můžete ji dokázat, prodávající často souhlasí se slevou. Například 15 % z ceny, což může znamenat 300 000-500 000 Kč.
- Odstoupit od smlouvy - pokud je vada vážná (např. nebezpečí zhroucení) a prodávající ji skrýval, můžete smlouvu zrušit. To platí i po převodu vlastnictví, pokud je vada skrytá a prodávající ji znal.
- Uzavřít smlouvu s rezervou - pokud nechcete zrušit koupě, můžete do smlouvy zahrnout rezervu na opravy - tedy peníze, které budou drženy na účtu notáře a vyplaceny až po dokončení oprav.
Je důležité: pokud smlouva obsahuje klauzuli „koupě v aktuálním stavu“, ztrácíte všechna práva. Tato klauzule je často schována v drobném písmu. Před podepsáním si ji vždy přečtěte.
5letá záruka na skryté vady - a proč ji většina nezná
Občanský zákoník vám dává 5 let na reklamaci skrytých vad. To znamená: pokud se po třech letech objeví vada, kterou nemohli zjistit ani odborníci, můžete požadovat náhradu.
Ale! Tato záruka neplatí pro družstevní byty. A neplatí, pokud jste věděli o vadě před koupí - nebo pokud jste nezkontrolovali výpis, AML nebo technickou prohlídku. V tom případě se záruka neuplatňuje - protože jste „měli možnost zjistit“.
Podle průzkumu RealityMonitor z roku 2023 jen 37 % kupujících ví o této 5leté záruce. A jen 28 % ví, že musí okamžitě informovat prodávajícího o vadě. To znamená: většina lidí si myslí, že „když jsem koupil, je to můj problém“. To je největší omyl.
Digitalizace: Co se mění v roce 2025
Od 1. září 2023 můžete výpis z katastru stáhnout online přes Portál veřejné životnosti za pár minut. Už nečekáte 5 dní. To je změna.
Do konce roku 2024 má FAÚ zavést centrální AML databázi. To znamená: místo 5 dní na ověření původu peněz budete čekat jen 48 hodin. Makléři už nebudou moci „ztratit“ dokumenty.
Od 1. ledna 2024 bude povinné školení pro všechny realitní makléře. A minimální pokuta za porušení AML bude 500 000 Kč - tedy výrazně vyšší než dříve.
Technické inspekce se začínají zaměřovat na energetickou náročnost. Nové požadavky EU budou v roce 2027 vyžadovat, aby byty měly energii třídy C nebo lepší. Pokud nemovitost má třídu F, může být následně těžké ji prodat nebo pronajmout.
Co dělat dnes?
Nechte se nechat vyvést z omylu: „je to příliš drahé“, „to se nestane mně“, „prodávající je poctivý“. To je riskantní myšlení. V České republice se každý rok stává tisíce případů, kdy lidé ztrácejí domy, peníze a klid.
Praktický plán na koupě nemovitosti:
- Získejte výpis z katastru nemovitostí - stojí 100 Kč, stáhnete ho online za 10 minut.
- Udělejte AML kontrolu - poskytněte doklady o původu peněz. Pokud jste platili z výplatního účtu, není problém.
- Zakupte technickou inspekci - 3 000-15 000 Kč v závislosti na velikosti. Nejde o výdaj - je to investice.
- Přečtěte si smlouvu. Hledejte klauzuli „v aktuálním stavu“. Pokud tam je - neuzavírejte.
- Neuzavírejte smlouvu, dokud nebudete mít všechny dokumenty a výsledky.
Když to uděláte, nebudete mít jen domov. Budete mít klid. A to je víc než všechny peníze na světě.