Při prodeji nemovitosti se mnoho lidí bojí, že někdy po prodeji objeví skrytou vadu - třeba průnik vody ve zdi, která se projevila až po obydlení, nebo problém se základy, který před prodejem nikdo neviděl. Ale největší riziko není v tom, že vadu někdo najde - je v tom, že jste o ní neinformovali. V České republice je to nejen otázka dobré vůle, ale zákon. Pokud skrytou vadu skrýváte, můžete být nuceni nemovitost vrátit, zaplatit náhradu škody nebo dokonce přijít o zisk celého prodeje.
Co je skrytá vada a jak se liší od zjevné?
Skrytá vada není to, co vidíte při prohlídce. To je zjevná vada - třeba prasklina ve zdi, špatně otevírající okno nebo mokrá podlaha v koupelně. Tyto vady musíte při prodeji vždy uvést. Skrytá vada je něco, co se neukáže, dokud se nestane. Například: voda, která se ztrácí do základů z důvodu špatné hydroizolace, kterou nevidíte, protože je pod podlahou; nebo koroze ocelových nosníků ve stropě, které jsou zakryté obkladem. Tyto vady nejsou vidět, ani když prohlížíte nemovitost s vynaložením obvyklé pozornosti. Podle občanského zákoníku (zákona č. 89/2012 Sb.) je prodávající odpovědný za skryté vady až 5 let od předání nemovitosti.
Proč je informování o vadách tak důležité?
Pokud skryjete vadu a kupující ji objeví později, má právo reklamovat. A to nejen kvůli opravě - může požadovat snížení ceny, náhradu škody nebo dokonce zrušení smlouvy. Pokud se ukáže, že jste věděli o vadě a neinformovali, soud vám neuvěří, že jste "nevěděli". Česká obchodní inspekce v roce 2023 registrovala 32 % všech spotřebitelských stížností právě kvůli skrytým vadám při prodeji nemovitostí. A 68 % z nich skončilo ve prospěch kupujícího - protože prodávající neměl důkazy, že vadu oznámil.
Nejčastější chyba? Předpokládat, že "když to nevidím, tak to neexistuje". Nebo si říkat: "To už tam bylo, když jsem koupil já, tak to není moje vina". To není pravda. Pokud jste vlastníkem, jste odpovědný za stav nemovitosti v době prodeje - i za vady, které vznikly za vašeho vlastnictví.
Kdy musíte informovat - a jak?
Nečekáte, až vás kupující zeptá. Informujte před uzavřením smlouvy. Nejlepší způsob je písemný. Vložte do kupní smlouvy oddíl: "Prodávající potvrzuje, že zná následující vady nebo poruchy nemovitosti a předává nemovitost v tomto stavu:" a pak výčet - i malé věci. Například:
- Lehký průnik vody v koupelně při silném dešti (řešeno izolací, neznamená poškození konstrukce)
- Nepravidelný chod topení v posledním patře (známý problém, opraven v roce 2022)
- Malé praskliny ve stropě v ložnici (důsledek usazování základů, neznamenají riziko)
Pokud jste nevěděli o nějaké vadě, ale teď po prohlídce zjistíte, že něco není v pořádku - upravte smlouvu a upozorněte. Neříkejte: "Myslel jsem, že to je normální". Neexistuje nic jako "normální skrytá vada". Pokud je to vadou, musíte o ní říct.
Co dělat, když nejste si jistý?
Někdy nevíte, jestli je to vada nebo jen výrazné opotřebení. Třeba: zvuky ve zdi, když je venku studeno, nebo mírný sklon podlahy. Pokud máte pochybnosti, nechte si udělat předkupní technický průzkum (od nezávislého znalce). V ČR je přes 1 200 akreditovaných kanceláří, které to dělají. Cena je okolo 8 000-15 000 Kč, ale stojí to za to. Výsledek přidáte do smlouvy jako přílohu. To vás chrání - a zvyšuje důvěru kupujícího. Víte, co je nejčastější skrytá vada u starších domů? Problémy se statikou - například zatížené nosné zdi nebo poškozené železobetonové prvky. To se nevidí. Ale znalecký posudek ano.
Co se stane, když se vada objeví po prodeji?
Podle občanského zákoníku (§ 2629) má kupující právo reklamovat skrytou vadu do 5 let od předání nemovitosti. Pokud se vada objeví do 12 měsíců od prodeje, zákon předpokládá, že existovala již při prodeji. Vy jako prodávající musíte dokázat opak - což je velmi těžké. Pokud se vada objeví po 15 měsících, musí kupující dokázat, že vada existovala při prodeji - ale i tak máte vyšší riziko, pokud jste vadu neoznámili.
Nejčastější chyba kupujících? Čekají. Myslí si: "Možná to zmizí". Nebo: "Zavolám na zedníka, když bude mít čas". Ale zákon je přísný - reklamaci musíte podat písemně, a to ihned, jak vada vznikne. Pokud čekáte 6 měsíců, můžete přijít o právo na náhradu. Podle dat České obchodní inspekce 65 % neúspěšných reklamací vzniklo jen proto, že kupující prodělal lhůtu.
Jak se chránit jako prodávající?
- Uveďte všechny známé vady v kupní smlouvě - i ty, které jste opravili. To je vaše nejlepší ochrana.
- Nechte provést předkupní průzkum - nezávislý znalecký posudek je vaše důkazní zbraň.
- Nezavírejte oči - pokud se vám něco zdá podezřelé, neříkejte "to se nějak vyřeší". To je riziko.
- Předávejte všechny dokumenty - stavební plány, opravy, přehledy údržby. To ukazuje, že jste pečlivý vlastník.
- Nechte si podepsat potvrzení o předání - a vložte do něj výčet všech vědomých vad.
Co dělat, když vás kupující obviní?
Pokud vás obviní z toho, že jste skryl vadu, neztrácejte hlavu. Neříkejte: "To jsem nevěděl!". Místo toho:
- Vyložte, že jste vadu uvedl v smlouvě - přiložte kopii.
- Předložte znalecký posudek z doby prodeje - pokud jste ho měli.
- Pokud jste všechno uvedl a dodržel zákon, většinou se stížnost vyřeší bez soudního řízení.
Pokud vás obviní, že jste věděl, ale neřekl - pak se obrátíte na právníka. V 57 % případů, které skončily soudem, rozhodl soud ve prospěch kupujícího - ale jen pokud prodávající neměl žádné důkazy o informování.
Co se změnilo v roce 2026?
V březnu 2024 Česká obchodní inspekce navrhla prodloužení záruční doby pro skryté vady u ojetých vozidel na 36 měsíců - ale tato změna ještě neplatí. Pro nemovitosti zůstává 5 let. Nicméně se zvyšuje počet znaleckých kanceláří a digitálních nástrojů. Někteří prodejci už používají aplikace, které zaznamenávají stav nemovitosti včetně časovaných fotografií a videí - a tyto soubory připojují ke smlouvě. To je budoucnost. A vy to můžete použít už teď.
Kdo vám může pomoci?
Na pomoc máte:
- Nezávislé znalecké kanceláře (přes 1 200 v ČR, specializují se na nemovitosti)
- Spotřebitelské poradny (87 regionálních, bezplatné konzultace)
- Právník specializující se na nemovitosti (pokud jde o soudní spor)
V roce 2023 poskytly spotřebitelské poradny 124 500 konzultací - 41 % z nich se týkalo skrytých vad. Nečekáte, až vás někdo obviní. Navštivte poradnu ještě před prodejem. To je levnější než soud.
Musím uvádět vady, které jsem už opravil?
Ano. I když jste vadu opravili, musíte uvést, že existovala. Například: "V roce 2021 byla opravena hydroizolace podlahy v koupelně kvůli průniku vody. Všechny práce byly provedeny kvalifikovaným zedníkem a potvrzeny doklady." To ukazuje, že jste o problému věděl a jednal odpovědně. Skrývání opravených vad je stejně nebezpečné jako skrývání neopravených.
Mohu prodávat nemovitost bez znaleckého posudku?
Ano, můžete. Ale bez něj zvyšujete riziko reklamace. Pokud kupující najde vadu a nejste schopen dokázat, že jste o ní věděl a informoval, můžete být nuceni platit náhradu. Znalce necháte jen proto, abyste měli důkaz - ne proto, že to je povinné. To je jako pojištění: nechcete ho mít, ale když ho potřebujete, je to nejlepší věc, kterou jste koupili.
Co když kupující nechce přijmout smlouvu s výčtem vad?
To je jeho volba. Ale pokud smlouvu podepíše bez výčtu vad a později najde vadu, může reklamovat. Vy jako prodávající nemáte žádnou ochranu. Pokud se vám to nezdá správné, nechte si vysvětlit právní důsledky. Některé kanceláře nabízejí bezplatnou konzultaci. Většina kupujících si váží transparentnost - a pokud jste upřímný, můžete získat důvěru i vyšší cenu.
Je důležité, kdo provede znalecký posudek?
Ano. Posudek musí provést akreditovaný znalecký expert - ne kamarád, který se vyzná v bytových systémech. Akreditace znamená, že kancelář splňuje státní normy, má pojištění a její výsledky jsou uznávané soudy. V ČR je seznam akreditovaných kanceláří k dispozici na webu Ministerstva průmyslu a obchodu. Bez akreditace je posudek neplatný pro soudní řízení.
Můžu vypustit vady z smlouvy, pokud kupující souhlasí?
Ne. Zákon neumožňuje zrušit odpovědnost za skryté vady ani dohodou. Pokud skryjete vadu a kupující ji později najde, může reklamovat i když smlouva říká: "koupil jsem jako je". Zákon je silnější než dohoda. Vaše odpovědnost je zákonem stanovena - ne smlouvou.
Závěr: Transparentnost je vaše nejlepší strategie
Prodej nemovitosti není jen o ceně. Je to o důvěře. Když informujete o všech vadách - i těch malých - ukazujete, že jste čestný. A to většina kupujících ocení. Důkaz o tom, že jste věděl, že je něco špatně, a jste ho opravil nebo o něm řekl - to je hodnota, kterou nezískáte jen penězi. To je hodnota, která vás chrání před soudem, stížnostmi a ztrátou reputace.
Nečekáte, až se něco pokazí. Uděláte to předem. Písemně. S důkazy. A pak můžete klidně říct: "Jsem připravený. A vy můžete být klidní taky."