Rezervační záloha je ta částka, kterou zaplatíte, když chcete koupit byt nebo dům - ale ještě jste neuzavřeli kupní smlouvu. Je to jako záruka, že budete vážně nakupovat. Ale pokud to uděláte špatně, můžete přijít o tisíce korun. A to aniž byste k nemovitosti došli.
Co je rezervační záloha a k čemu slouží?
Rezervační záloha je peníze, které dáte prodávajícímu, abyste si zajistili, že nemovitost nebude prodána někomu jinému. Je to neformální smlouva, která se obvykle uzavírá, když jste se rozhodli, že chcete daný byt nebo dům. Záloha se obvykle pohybuje mezi 3 a 5 % z kupní ceny. Někdy může být i 1 %, ale to je vzácné. Pokud je výše nad 10 %, je to podezřelé - a měli byste se na to ptát.
Nezapomeňte: rezervační smlouva nevytváří právo k nemovitosti. To vznikne až tehdy, když podepíšete skutečnou kupní smlouvu. Rezervační záloha je jen záruka, že se obě strany budou chovat slušně. Pokud se vy od prodeje odstoupíte bez důvodu, záloha propadá prodávajícímu. Pokud on odmítne podepsat kupní smlouvu, záloha se vám vrátí.
Proč je nebezpečné platit přímo realitní kanceláři?
Nejčastější chyba, kterou lidé dělají: zaplatí zálohu přímo na účet realitní kanceláře. A pak se stane to, že se kancelář „ztratí“ s penězi. Nebo si je nechají, když se kupní smlouva neuzavře. Nebo se ukáže, že makléř neměl oprávnění zastupovat majitele. A vy? Jste na hřbitově s penězi.
Na fórech se stále objevují případy, kdy lidé po měsících a letech bojovali o návrat zálohy. Někteří z nich měli smlouvu podepsanou jen s makléřem, ne s majitelem. Jiní zaplatili na účet, který nebyl ve vlastnictví prodávajícího. Soudy v Česku často rozhodují ve prospěch kupujícího - ale proces trvá 12 až 18 měsíců. A vy potřebujete peníze teď, ne za rok.
Jak zálohu zaplatit správně - tři pravidla
Existuje jen jedna bezpečná cesta: úschova. A ne jen jakákoli - ale neutrální úschova.
- Použijte advokáta, notáře nebo banku. Peníze jdou na účet, který není ve vlastnictví ani prodávajícího, ani makléře. Tam zůstanou, dokud se neuzavře kupní smlouva. Pokud se smlouva uzavře, peníze se převedou na kupní cenu. Pokud se neuzavře, peníze se vrátí vám.
- Ujistěte se, že smlouva je trojstranná. Zájemce - prodávající - realitní kancelář. Pokud je smlouva jen mezi vámi a makléřem, je to nebezpečné. Makléř může mít jen omezenou moc k zastupování majitele. Pokud nevíte, jestli má oprávnění prodat, neplátněte nic.
- Prostudujte podmínky vrácení. Některé smlouvy říkají: „Záloha propadá vždy.“ To je neplatné. Pokud se nemovitost ukáže jako vadná, nebo pokud prodávající neměl právo ji prodat, záloha se musí vrátit. Pokud smlouva obsahuje nevyvážené podmínky, může být částečně neplatná podle občanského zákoníku.
Co se stane, když smlouva nevznikne?
Pokud se rozhodnete nemovitost nekoupit - třeba protože jste zjistili, že má špatný stavební stav, nebo jste nezískali hypotéku - záloha propadá prodávajícímu. To je v pořádku. To je právě její funkce: kompenzovat ztrátu času a příležitosti.
Pokud však prodávající odmítne podepsat kupní smlouvu - třeba protože našel lepší nabídku - záloha se vám vrátí. A pokud jste zaplatili do úschovy, peníze se vrátí automaticky. Nezůstanou u makléře, neztratí se, nebudete muset podávat žalobu.
Pokud se smlouva uzavře, záloha se započítá na kupní cenu. Tedy: pokud jste zaplatili 50 000 Kč zálohy a kupní cena je 3 miliony, stačí doplatit 2 950 000 Kč. To je správné a přirozené.
Co když nemáte realitní kancelář?
Někteří lidé prodávají nemovitosti sami. A někteří kupují přímo od majitele. To je v pořádku. Ale i pak potřebujete bezpečný způsob, jak zaplatit zálohu.
Nezaplatíte majiteli přímo na jeho osobní účet. Nezaplatíte jeho příteli, který má účet. Nezaplatíte na účet, který vypadá jako „nemovitosti - Jan Novák“.
Naopak: najděte notáře nebo advokáta, který vám pomůže s trojstrannou smlouvou. Nebo použijte bankovní úschovu - některé banky nabízejí službu „escrow“ pro koupi nemovitostí. To je nejčistší možnost. Peníze jsou na účtu, který neovládá nikdo z obou stran. Až se smlouva podepíše, peníze se převedou. Jinak se vrátí.
Co dělat, když vám zálohu nevrátí?
Je to bolestivé, ale stává se. Pokud jste zaplatili do úschovy, měli byste mít šanci. Pokud jste zaplatili přímo makléři - je to těžké.
Nejprve požádejte o písemné vysvětlení, proč zálohu nevracejí. Pokud vám to odmítnou, požádejte o kopii smlouvy. Pokud smlouva obsahuje nevyvážené podmínky, můžete ji vyhlásit za částečně neplatnou. Soudy v Česku to často podporují.
Nezapomeňte: pokud jste zaplatili do úschovy, máte šanci. Pokud jste zaplatili přímo na účet kanceláře - máte jen šanci, že se vám peníze vrátí, pokud se kancelář rozhodne. A to není žádná záruka.
Co si pamatovat - 5 pravidel pro bezpečnou zálohu
- Neplatíte nikdy přímo makléři nebo majiteli. Pouze do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.
- Vždy vyžadujte trojstrannou smlouvu. Zájemce - prodávající - kancelář (pokud je zapojena).
- Zkontrolujte výši zálohy. 3-5 % je normální. Více než 10 % je varovný signál.
- Prostudujte podmínky vrácení. Pokud smlouva říká „propadá vždy“, nevěřte. To je neplatné.
- Nikdy neplatíte, než jste koupili všechny dokumenty. Zkontrolujte výpis z katastru, stav nemovitosti, oprávnění majitele. Až potom zaplatíte.
Rezervační záloha není zlo. Je to užitečný nástroj. Ale jako každý nástroj - musíte ho používat správně. Když to uděláte, nemusíte se bát. Když ne, můžete ztratit tisíce. A to za nic.