Ročně se v České republice postaví méně bytů než je potřeba. V roce 2024 bylo dokončeno jen 30 274 bytů - to je o 20,5 % méně než v roce 2023, kdy se postavilo téměř 40 000. To je nejnižší počet od roku 2017. A co je horší: v roce 2025 situace neustále klesá. V prvních třech čtvrtletích tohoto roku bylo dokončeno pouze 3 000 bytů, což je o třetinu méně než za stejné období minulého roku. Trh bydlení se zhroutil, a přesto se ceny neustále zvyšují.
Co se děje s počtem dokončených bytů?
Český statistický úřad potvrdil, že v roce 2024 bylo dokončeno 30 274 bytů. Z toho 15 053 bytů bylo ve rodinných domech - to je nejméně za posledních osm let. V bytových domech se postavilo jen 11 406 bytů, což je o 20 % méně než v roce 2023. Tento trend není náhodný. Od roku 2021, kdy bylo dokončeno přes 40 000 bytů, se počet průběžně snižuje. V roce 2022 to bylo 38 500, v roce 2023 už jen 37 900. A teď? 30 274. To znamená, že se v Česku ročně postaví o 8 000-10 000 bytů méně, než by potřeboval trh.
Regionální rozdíly jsou drastické. Praha je jediný kraj, kde se počet dokončených bytů mírně zvýšil - na 6 489. Ve Středočeském kraji klesl počet o čtvrtinu, v Jihomoravském kraji o 37 %. Nejméně bytů se postavilo v Karlovarském (293) a Libereckém kraji (257). V těchto oblastech se vůbec nebuduje. To není jen otázka poptávky - to je otázka kapacity, finančních zdrojů a schopnosti získat povolení.
Stavební povolení: největší překážka
Nejdelší fáze výstavby už není samotná stavba. Je to získávání stavebního povolení. V roce 2023 trvalo průměrně 10 měsíců, aby developer získal povolení. V roce 2024 to bylo 14 měsíců. V některých městech, jako například v Plzni nebo Ostravě, to trvá už 18 měsíců. A to je jen začátek. Po povolení přijde výstavba - a ta trvá pro rodinný dům průměrně 45 měsíců. To je téměř čtyři roky. Takže developer, který dnes začne plánovat projekt, dokončí byt těsně před rokem 2030. A to za vyšších nákladů než kdy dříve.
Proč to trvá tak dlouho? Městské úřady nemají dostatek personálu, projekty se opakovaně vrací zpět kvůli drobným chybám, a legislativa se mění každých šest měsíců. Výsledkem je, že 78 % developerů říká, že největší překážkou je právě komunikace s úřady. A to nejsou jen slova - podle odhadů ČKAIT tyto zdržení zvyšují náklady projektů o 15-25 %.
Kapacity a pracovní síla: kde jsou stavitelé?
Na staveništích chybí lidé. Kvalifikovaní řemeslníci - kameníci, elektřáři, instalatéři - odcházejí do Německa, Rakouska nebo Švýcarska. Zůstávají ti, kteří mají větší rodinu, větší závazky, nebo prostě nemají možnost odjet. Výsledkem je, že firmy musí platit více, ale stále najít kvalifikovaného dělníka je nemožné. Některé firmy už neberou nové projekty, protože nevědí, kde najít pracovníky.
Zároveň rostou ceny materiálů. Oproti roku 2022 jsou náklady na materiály o 20-30 % vyšší. Ceny oceli, cihel, izolací a skla se nevrátily do předpandemické úrovně. A když se zvýší cena jednoho materiálu, celý projekt se posune. Výsledkem je, že developer, který měl v plánu postavit byt za 3,5 milionu korun, teď potřebuje 4,2 milionu. A to i když je cena bytu na trhu vysoká - v prvním čtvrtletí 2025 vzrostly ceny nových bytů o 13 %.
Proč se nebuduje více, když jsou ceny vysoké?
To je otázka, kterou si klade každý, kdo sleduje trh. Když jsou ceny bytů vysoké, proč se nebuduje více? Odpověď je jednoduchá: riziko je příliš velké. Výstavba trvá čtyři až šest let. Během toho doby se může změnit úroková míra, může se zvýšit daň, může se zhroutit poptávka. A když se něco zhroutí, developer zůstane s rozestavěným projektem a půjčkou, kterou nemůže splatit.
Navíc banky jsou opatrnější. Dříve se dalo získat půjčku na 80 % hodnoty projektu. Dnes je to často jen 60-65 %. To znamená, že developer musí vložit vlastní kapitál - a ten má málo. Výsledkem je, že i když by se dalo postavit, není kde vzít peníze.
Co se stane v roce 2025?
Situace se nezlepšuje. V 3. čtvrtletí 2025 bylo dokončeno jen 1 110 bytů - to je o 36,5 % méně než za stejné období roku 2024. V Praze, která byla jediným regionem s růstem, se v 3. čtvrtletí 2025 zahájilo jen 599 bytů - o 75,9 % méně než v roce 2024. To je signál, že i hlavní město ztrácí kapacitu.
Ministerstvo pro místní rozvoj říká, že rok 2025 může být klíčový - ale jen pokud se urychlí schvalování povolení a zvýší finanční podpora. Zatím ale nejsou žádné konkrétní kroky. Některé města zavádějí „předem schválené“ návrhy pro menší rodinné domy, ale to je jen kapesní úprava. Pro větší bytové projekty to nemá žádný vliv.
Co to znamená pro obyvatele?
Pro obyvatele to znamená dvě věci. První: bydlení bude stále dražší. Druhá: čekání na byt bude delší. Pokud jste v roce 2024 začali hledat byt, pravděpodobně jste čekali 18-24 měsíců. V roce 2025 to bude 24-36 měsíců. A to jen pokud se vůbec něco postaví. V některých městech už neexistují nové bytové projekty - jen rekonstrukce starých domů.
Co je horší: výstavba rodinných domů se téměř zastavila. To znamená, že mladé páry, kteří chtějí vlastní dům, nemají žádnou možnost. Výstavba bytových domů se zpomalila, ale ne zcela. A tak se většina nových bytů stále stává větších a drahších - což je pro rodiny s dětmi nevhodné.
Co se dá dělat?
Neexistuje jednoduché řešení. Ale některé kroky by mohly pomoci:
- Zkrácení lhůt povolení: Zavedení jednoho úřadu pro všechna povolení - ne desítky městských úřadů.
- Finanční podpora pro developery: Zvýšení dotací na základní infrastrukturu - kanalizace, silnice, vodovod - aby se snížily náklady na výstavbu.
- Podpora výuky stavebních řemesel: Zvýšení příspěvků na učňovské školy, zvýšení výdělku v praxi, zvýšení statusu stavitelů.
- Standardizace projektů: Vytvoření „katalogu“ schválených návrhů rodinných domů, které se dají stavět bez dlouhého schvalování.
Bez těchto kroků bude výstavba bytů v Česku v roce 2026 stejně špatná jako v roce 2025. A v roce 2027 ještě horší. A když se nikdo nebuduje, nikdo nemůže přijít. A když nikdo nemůže přijít, města ztrácejí život.