Prodej nemovitosti v Česku 2026: Kompletní průvodce pro prodávající

Prodej nemovitosti v České republice v roce 2026 není jen otázka nalezení zájemce. Je to komplexní proces, který vyžaduje přípravu, znalost práva a jasnou strategii. Pokud chceš prodat svůj byt nebo dům rychle, bez překvapení a s maximálním ziskem, musíš vědět, co je na tom všechno důležité. Tento průvodce ti řekne, co skutečně funguje - bez prázdných slov a jen s tím, co potřebuješ vědět.

Co musíš mít připravené před prodejem?

Než se vůbec začneš bavit s realitkou, připrav si všechny dokumenty. Nejčastější chyba? Přijít s prázdnýma rukama. Nejzákladnější dokumenty jsou:

• Výpis z katastru nemovitostí - ukazuje, kdo je skutečným vlastníkem a jestli jsou na nemovitosti nějaká břemena nebo zástavní práva.
• Nabývací titul - to je dokument, kterým jsi původně získal nemovitost. Může to být kupní smlouva, darovací smlouva nebo dědická listina.
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) - bez něj nemůžeš prodat byt ani dům. Platí i pro starší budovy.
• Kolaudační rozhodnutí - pro domy a byty. Pokud jsi dům přestavěl nebo přistavěl, musíš mít schválení od stavebního úřadu.
• Revizní zprávy - na kotel, elektroinstalaci, plynové zařízení. Pokud nemáš, zákazník ti to zlevní.
• Půdorysy - nejen pro realitky. Zájemci je chtějí vidět hned. 2D i 3D verze jsou ideální.

Pro byty je důležité mít také aktuální vyúčtování za energie, vodu, úhrady za SVJ a případně smlouvy s vlastníky společných částí. Pokud máš nějakou opravu, kterou jsi dělal, měj k ní faktury. Ty se ti později budou hodit při výpočtu daně.

Jak se počítá daň z prodeje v roce 2026?

Největší překvapení pro mnoho prodávajících? Neplatíš daň z celé ceny, ale jen z zisku. Tedy rozdíl mezi cenou, za kterou jsi koupil, a cenou, za kterou prodáváš.

Daňová sazba je 15 % na částku do 1 762 812 Kč a 23 % nad tuto hranici. Tato částka je 36násobek průměrné mzdy v roce 2026. Příklad: Koupil jsi byt za 3 miliony, prodáváš ho za 4,2 miliony. Tvůj zisk je 1,2 milionu. To znamená daň 180 000 Kč (1,2 M × 15 %).

Co můžeš snížit daňový základ? Všechny prokazatelné náklady:

• Opravy a přestavby (s fakturami)
• Náklady na realitní kancelář
• Právníky a notáře
• Ceny za PENB, revize, půdorysy

Je důležité: Nezapíši si náklady, zaplatíš více daně.

Kdy jsi osvobozen od daně?

Nemusíš platit daň vůbec, pokud splňuješ jednu z těchto podmínek:

• Prodej po 10 letech - pokud jsi nemovitost koupil po 1. lednu 2021, osvobození platí po 10 letech.
• Prodej po 5 letech - pokud jsi koupil před 1. lednem 2021, stačí 5 let.
• Bydlení jako trvalé bydliště - i když nemáš zaregistrované bydliště, stačí, že jsi tam fakticky žil. Důkaz? Platby za energie, doručovací adresa, účetní záznamy, případně výpisy z bytového fondu. Stačí 2,5 roku.

Nezapomeň: Nezáleží na tom, jestli jsi byl registrovaný. Záleží na tom, jestli jsi tam žil.

Co musíš mít ve smlouvách?

Prodej nemovitosti probíhá ve třech fázích:

1. Dohoda o podmínkách prodeje - zde se dohodnete na ceně, způsobu úhrady, termínu předání a co všechno je součástí prodeje (např. kuchyň, klimatizace, nábytek).
2. Rezervační smlouva - kupující zaplatí zálohu (obvykle 10-20 % ceny) a nemovitost je zarezervována. Pokud se odprodeje odhlásí, ztrácí zálohu. Pokud to uděláš ty, musíš vrátit dvojnásobek.
3. Kupní smlouva - konečná smlouva, kterou podepisujete u notáře. Tam se přepisuje vlastnictví.

U každé smlouvy musí být jasně uvedeno:

• Cena a způsob úhrady (hotově, hypotéka, kombinace)
• Termín předání nemovitosti
• Co je součástí prodeje a co ne
• Sankce za odstoupení
• Typ úschovny (bankovní úschova, realitní kancelář)

Nikdy nepodepisuj smlouvu, kterou jsi nečetl nebo nechápal. Notář ti ji přečte, ale nevysvětlí ti její důsledky. Nech si to přečíst právníkem - to je investice, která ti může ušetřit tisíce.

Co se děje na realitním trhu v roce 2026?

Trh se změnil. V roce 2026 není to, co bylo v 2020. Cena bytů se stabilizovala, ale zákazníci hledají kvalitu, ne jen cenu.

Co funguje:

• Profesionální fotky a 3D prohlídka - byty bez fotek se neprodávají. 72 % zájemců se rozhoduje podle prvních 3 obrázků.
• Čistota a světlost - před prohlídkou odstraň všechny nepotřebné věci. Zákazníci si představují svůj život v tom prostoru.
• Stav techniky - nový kotel, moderní okna, vodovodní systém bez problémů - to zvyšuje hodnotu.
• Příběh nemovitosti - proč jsi ji koupil? Proč jsi ji upravil? Lidé kupují příběhy, ne jen čtvereční metry.

Naopak, co ztrácí hodnotu:

• Nečistoty a špatný vůně
• Starejší klimatizace bez servisních záruk
• Nejasný stav elektroinstalace
• Příliš osobní věci - fotografie, hračky, nábytek

Jak získat peníze a přepíše se vlastnictví?

Po podepsání kupní smlouvy se přepis vlastnictví provádí v katastru nemovitostí. Tento krok provede notář. Většinou trvá 3-6 týdnů.

Peníze se převádějí přes úschovnu. Nejčastější volba je bankovní úschova - peníze tam přijde kupující, a až se potvrdí přepis, dostaneš je.

Největší chyba? Přijmout peníze před přepisem. To je riziko. Pokud se přepis nezrealizuje, nemáš nic. Pokud se přepis zrealizuje, ale peníze nejsou, máš problém.

Ujisti se, že:

• Peníze přišly na účet úschovny
• Byla potvrzena platba od kupujícího
• Notář potvrdil, že přepis proběhl

Pak až dostaneš peníze. Bez výjimky.

Co dělat, když se nemovitost nespadne?

Prodej nemovitosti může trvat i několik měsíců. Pokud se po 3 měsících nic neděje, přemýšlej:

• Cena je příliš vysoká? - Porovnej s podobnými byty v okolí. Pokud máš stejný byt jako soused, ale o 15 % dražší, budeš čekat.
• Prezentace je špatná? - Zkontroluj fotky, popis, 3D prohlídku. Zájemci nechcí číst dlouhé texty.
• Je nemovitost příliš osobní? - Odstraň všechny věci, které nejsou nezbytné. Zákazník chce vstoupit do domu a říct si: „Tady bych byl já.“
• Je stav techniky neznámý? - Pokud nemáš revizi, lidé se vyhýbají.

Pokud se nic nezmění, zvaž snížení ceny o 5-10 %. Většina zájemců přemýšlí o ceně, ale ne o tom, že se nemovitost prodává už 6 měsíců.

Co nejčastěji selhává?

• Neznáš daňová pravidla - a zaplatíš o 10-30 % více.
• Necháš dokumenty na poslední chvíli - zdržuje to celý proces.
• Předáváš nemovitost nečistou - zákazník si to vynese na cenu.
• Neřekneš, co je součástí prodeje - pak vznikají spory o klimatizaci nebo kuchyň.
Necháš zájemce získat vlastní realitku - pokud necháš zákazníka mít vlastního realitka, můžeš ztratit kontrolu nad procesem.

Největší chyba? Zkusit to udělat sám. Realitní kancelář ti nezíská klienta - ale získá ti čas, bezpečí a jasnost.

Co dělat dál?

Prodej nemovitosti je v roce 2026 o přípravě, ne o náhodě. Pokud chceš prodat rychle a bez překvapení:

• Uprav nemovitost - nejlevnější způsob, jak zvýšit hodnotu.
• Shromáždi dokumenty - předem, ne na poslední chvíli.
• Vyber si důvěryhodnou realitní kancelář - ne tu, co má nejvíce reklam.
• Nezapomeň na daň - vypočítej si zisk a náklady předem.
• Nezatěžuj zákazníka otázkami - buď připravený na všechno.

Prodej nemovitosti není překážka. Je to příležitost. A ta se neztrácí, když jsi připravený.