Nejde jen o to, že kupující dostane klíče a prodávající si odjede. Předání klíčů při prodeji nemovitosti je právní okamžik, který může změnit, kdo nese riziko poškození bytu, kdo platí za vodu, nebo jestli vás po půl roce někdo bude žalovat za poškozené parkety. A to i když jste si s kupujícím řekli „dobře“ a předali klíče přes dveře.
Co se stane, když předáte klíče před zápisem do katastru?
V praxi se stále častěji setkáváte s tím, že kupující chce přistoupit do nového bytu hned, jakmile smlouva podepíše. To je pochopitelné - přesuny, školy, práce, všechno se točí kolem času. Ale právní pravidla to neberou tak lehce. Pokud předáte klíče, než je vlastnické právo zapsané do katastru nemovitostí, přenášíte na sebe riziko, že se nemovitost poškodí. A to i tehdy, když jste ji už prodali.Podle § 1186 občanského zákoníku se nebezpečí škody na věci přenáší na kupujícího až s předáním věci. Ale co je „předání věci“? Pokud nejste v katastru vlastníkem, ale už jste mu dali klíče, právník Roman Ábel z kanceláře PRÁCE PRO PRÁVNÍKY to vysvětluje jednoduše: „Když se v bytě rozlije voda, a vy jste ještě nebyli zapsaní jako prodávající v katastru, tak je to vaše vina. I když už jste se s kupujícím domluvili, že je to jeho byt.“
Co když se transakce zhroutí? Například kvůli problémům s úvěrem nebo chybějícím dokumentem? Pokud jste klíče už předali, můžete být nuceni vrátit peníze, ale nemovitost už je v rukách někoho, kdo ji může poškodit. A vy jste stále zákonem odpovědný za její stav.
Co musí obsahovat předávací protokol?
Předávací protokol není jen „formálnost“. Je to váš nejlepší důkaz, že jste všechno předali a že kupující to přijal. Bez něj se stáváte cílem každého sporu - o poškození, o chybějící věci, o nesplacené účty.Podle doporučení realitních kanceláří a advokátů musí protokol obsahovat:
- Stav měřidel: voda, elektřina, plyn, topení - s konkrétními čísly a datem předání
- Seznam všech klíčů: hlavní vchod, poštovní schránka, sklep, garáž, případně kód k zámku
- Seznam vybavení, které zůstává: kuchyňské linky, klimatizace, kotel, žaluzie, nábytek
- Přístupové kódy k alarmům, domácím systémům, ovladače k elektrickým vratům
- Manuály k technickým zařízením - kotel, vytápění, klimatizace
- Podpisy obou stran a datum
Nezapomeňte na fotodokumentaci. Od března 2023 je podle nové úpravy č. 45/2023 Sb. povinná pro byty větší než 50 m². Fotky stěn, podlah, koupelny, kuchyně - všechno, co může být později dotazováno. Mnoho sporů vzniká jen proto, že někdo „si to nevzpomíná“ nebo „to tam dřív nebylo“.
Proč se zápis do katastru nezvládne za týden?
Většina lidí si myslí, že po podepsání smlouvy je vše hotové. Ale katastrální úřad potřebuje čas. Podle katastrálního zákona trvá zápis vlastnického práva nejméně 20 dnů od podání návrhu. A právní účinky zápisu platí zpětně - od okamžiku, kdy byl návrh doručen úřadu. To znamená, že i když se zápis stane až za tři týdny, právní vlastník jste vy už od dne, kdy jste návrh podali.Proč je to důležité? Protože pokud předáte klíče dřív, než je zápis dokončen, a dojde k poškození, pak podle zákona jste stále odpovědný. Kupující má právo na byt, ale ne má právo na záruku, že byt je v pořádku - protože ještě není jeho vlastníkem.
Co dělat, když kupující chce přistoupit dřív?
Někdy je to nevyhnutelné. Kupující přijíždí z jiného města, má děti ve škole, potřebuje se stěhovat hned. Jak to vyřešit bez rizika?První pravidlo: nikdy neodevzdávejte klíče bez předávacího protokolu. Druhé: vytvořte dohodu o přechodu nebezpečí škody. To znamená, že i když jste ještě nebyli zapsaní, v smlouvě uvedete, že od určitého data (např. od dne předání klíčů) nese riziko škody kupující. Toto ujednání musí být jasně formulované a podepsané oběma stranami.
Třetí: zajistěte si peněžní záruku. Pokud kupující přistupuje dřív, můžete požadovat, aby zaplatil větší část kupní ceny předem - například 70 % - a zbytek až po zápisu. Tím si zajistíte, že pokud transakce selže, máte nárok na větší část peněz.
Čtvrté: stanovte pokutu za prodlení. Pokud se předání klíčů nezdaří v dohodnutý den, můžete ujednat pokutu - například 0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení. To motivuje obě strany dodržovat termíny.
Co se stane, když předávací protokol chybí?
Podle průzkumu realitní kanceláře MAXIMA z roku 2023 je 68 % sporů mezi kupujícími a prodávajícími způsobeno právě neúplným nebo neexistujícím předávacím protokolem. Nejčastější problémy:- „Kotel nebyl v pořádku, ale nebylo to napsané.“
- „Plynné měřidlo bylo o 150 m³ vyšší, než jsem myslel.“
- „Parkety byly poškozené, ale já jsem si to nevšiml.“
Uživatel na fóru popsal případ, kdy zapomněl uvést stav plynného měřidla - a nakonec musel zaplatit rozdíl za tři měsíce, které prodávající neodečetl. Na druhé straně jiná osoba sdělila, že díky fotodokumentaci a podrobnému protokolu vyřešila spor o poškozené parkety za méně než tři týdny.
Praktický postup: Jak to udělat správně?
Nejlepší postup má tři fáze:
- Předpříprava (minimálně den předem): Shromážděte všechny klíče, vytiskněte předávací protokol, zkontrolujte měřidla, pořiďte fotky. Ujistěte se, že máte kopie všech dokumentů.
- Předání (fyzické, nikoli online): Předejte klíče osobně. Spolu s kupujícím zkontrolujte všechna měřidla, funkčnost systémů, stav výbavy. Každý bod z protokolu prohlédněte společně. Pokud něco není v pořádku, zapište to hned.
- Dokumentace: Podpište protokol - dvě kopie, jedna pro každého. Přiložte fotky. Uložte všechno na bezpečném místě. Pokud jste použili realitního makléře, nechte si jeho kopii.
Nezapomeňte: elektronické potvrzení (např. e-mail nebo WhatsApp) není dostatečné. Musí to být podepsaný dokument. I když je to nepříjemné, je to jediná cesta, jak se vyhnout budoucím problémům.
Co se bude dít v budoucnu?
Právní systém se postupně přizpůsobuje realitám trhu. Od roku 2023 se zvyšuje počet soudních sporů spojených s předáním klíčů před zápisem - za poslední dva roky jich bylo 1 247, což je o 22 % více než předtím. Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje zpřísnění pravidel pro předání před vkladem.Na druhé straně se blíží digitalizace. Očekává se, že do roku 2026 bude možné předávací protokol podepisovat elektronicky a přímo propojit s katastrálním úřadem. Evropská komise podporuje tento směr v rámci Digital Single Market. To znamená, že v budoucnu nebude možné „předat klíče“ bez digitálního záznamu.
Právní jistota je dnes důležitější než kdy jindy. Nejde jen o to, kdo má klíče. Jde o to, kdo nese odpovědnost, kdo platí účty a kdo bude v případě škody mít důkaz, že to nebyl on.