Nejčastější chyby začátečníků při investování do nájemních bytů v ČR

Investování do nájemních bytů zní jako jednoduchý způsob, jak si vydělat pasivní příjem. Koupíš byt, pronajmeš ho, a každý měsíc ti přijde peníze. Ale pravda je jiná. Mnoho začátečníků si myslí, že to bude jako koupit auto a pustit ho na pronájem - ale nemovitost není auto. Je to složitější, drahší a mnohem citlivější na drobné chyby. A ty chyby mohou stát tisíce, a někdy i desítky tisíc korun. V České republice, kde se počet nájemníků zvýšil o téměř 20 % za posledních pět let, je to obzvlášť důležité. V Praze je průměrný výnos z nájemního bytu 3-5 %, v regionech až 7 %. Ale jen ti, kdo vědí, co dělají, ho dosahují.

Chyba č. 1: Kupuješ za nízkou cenu, ale v špatné lokalitě

Nejčastější chyba? Koupit byt tam, kde je nejlevnější. Někdo vidí byt za 1,2 milionu v Ostravě na kraji města a říká: „To je skvělá příležitost!“ Ale když se podíváš na skutečné nájemné, zjistíš, že za stejný byt v centru Ostravy můžeš dostat o 30 % více. A když se podíváš na četnost volných bytů, zjistíš, že ten levný byt může být neobsazený 8-12 týdnů ročně. V Praze je průměrná prodleva mezi nájemníky 5 týdnů. V menším městě to může být dvojnásobek. A když byt nejsou nájemníci, nejsou ani peníze. Cenu bytu neřeším jenom jako číslo. Řeším ho jako výnos. A výnos se počítá z nájemného, ne z pořizovací ceny.

Chyba č. 2: Podceňuješ náklady - a to o hodně

Mnoho lidí počítá, že když dostanou 10 000 Kč měsíčně za nájemné, tak mají 10 000 Kč čistého příjmu. To je největší iluze. Ve skutečnosti musíš zaplatit:

• Poplatky do fondu oprav: 30-50 Kč/m² měsíčně (tj. 1 500-2 500 Kč za 50 m²)
• Daně z příjmu: 15 % z čistého příjmu (po odpočtech)
• Administrativní poplatky: účetnictví, výpis z registru, pojištění nemovitosti
• Rekonstrukce a opravy: koupelna, kuchyně, podlahy, topení - to všechno se jednou za pár let zhroutí
• Mezidobí neobsazenosti: když byt není pronajatý, nejsou žádné příjmy, ale náklady jdou dál

Podle průzkumu Realitního shakeru z března 2023 jsou celkové náklady na nájemní byt v Praze průměrně 15-25 % z měsíčního nájemného. To znamená, že pokud máš 10 000 Kč nájemného, máš skutečně jen 7 500-8 500 Kč k dispozici. A to ještě před daněmi. Když to všechno sečteš, můžeš mít skutečný čistý výnos jen 3-4 %, ne 7 %, jak jsi čekal.

Chyba č. 3: Nenavýšuješ nájemné

Tady je to, co většina investorů ignoruje: nájemné se nemá stát pevnou částkou na věčnost. Pokud jsi v roce 2022 nastavil nájemné na 9 000 Kč a nezvýšil ho ani o 1 %, tak v roce 2026 máš stejnou částku, i když inflace byla v letech 2022-2024 kolem 7-8 %. To znamená, že v reálných penězích jsi přišel o 25 % příjmu. Průměrný český investor zvyšuje nájemné jen jednou za tři roky. Doporučená praxe je roční navýšení o minimálně míru inflace. V roce 2022 to bylo 7,5 %. V roce 2023 to bylo 5,8 %. V roce 2024 to bylo 4,2 %. Když to uděláš pravidelně, během pěti let získáš o 20-25 % více příjmu. A to jen proto, že jsi neignoroval jednoduché pravidlo.

Chyba č. 4: Používáš špatnou smlouvu - nebo žádnou

Je to šokující, ale mnoho začátečníků pronajímá bez smlouvy. Nebo používá šablonu staženou z internetu, která neobsahuje klíčové body: popis poškození při předání, pravidla pro úpravy, podmínky pro ukončení, způsob vyřešení sporů. A když nájemník přestane platit, nebo poškodí byt, tak jsi bez ochrany. Zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu bytů je jasný: bez písemné smlouvy nemáš žádné právo na nájemné. A pokud máš smlouvu, ale neobsahuje předávací protokol s podpisem a fotografiemi, tak se ti bude těžko vyžadovat kace. Podle Realitního shakeru je 40 % sporů o kaci způsobeno právě tím, že nebyl sestaven správný protokol. A když to všechno zjistíš, když už je pozdě, tak to stojí 30 000-100 000 Kč v opravách a právních nákladech.

Chyba č. 5: Neprovořuješ nájemce

68 % začátečníků podle diskusí na Realitním fóru nikdy neprovede žádnou kontrolu bonity nájemce. Nezkontrolují příjmy, nezkontrolují dluhy, nezkontrolují referenční dopisy. A pak se stane, že nájemník přestane platit, nebo přijde s pěti kočkami a všechny zdi v kuchyni má pokryté špínou. V jednom případě, který popsal investor na Redditu, musel po odstěhování investovat 120 000 Kč do oprav - jen proto, že nájemník nechal v koupelně vytékat vodu a neřekl nikomu. Pokud chceš minimalizovat riziko, dej nájemci na výběr: buď předloží potvrzení o příjmu z zaměstnání, nebo zaplatí zálohu 2-3 měsíce. A pokud se chceš vyhnout problémům, tak se na to prostě nezapomeň podívat.

Chyba č. 6: Myslíš, že Praha je jediná možnost

V Praze je vysoká poptávka, ale taky vysoké ceny. Byt 2+1 v Praze 5 stojí 4-5 milionů. V Brně nebo Plzni stejný byt stojí 2,5-3 miliony. A nájemné je jen o 20-30 % nižší. To znamená, že návratnost je větší. V Praze je průměrná návratnost 3-5 %. V Brně, Ostravě nebo Ústí nad Labem to může být 6-8 %. Problém je, že v regionálních městech je větší riziko delší neobsazenosti - 8-10 týdnů oproti 5 v Praze. Ale pokud si vybereš správnou lokalitu (např. kolem univerzity, nemocnice nebo nového obchodního centra), tak se ti to vyplatí. A navíc, v regionech je méně konkurence a méně regulací.

Chyba č. 7: Nepoužíváš profesionální fotky a virtuální prohlídky

Když uděláš inzerát s fotkami z telefonu, které jsou tmavé, zvětšené a zvětšené, tak se ti nikdo nezajímá. A to i když je byt skvělý. Podle Roomify.cz z dubna 2023 mají byty s profesionálními fotkami a virtuální prohlídkou o 25-30 % kratší dobu pronajetí. To znamená, že místo 6 týdnů neobsazenosti máš jen 4. A to ti ušetří 2-3 měsíční nájemné ročně. Profesionální fotografie stojí 1 500-3 000 Kč. To je maličkost oproti tomu, co ušetříš. A virtuální prohlídku můžeš dát i sám - dnes to dělá každý mobil s Androidem nebo iOS. Stačí použít aplikaci jako Matterport nebo Google Street View.

Chyba č. 8: Děláš všechno sám

Myslíš, že můžeš spravovat byt sám? Můžeš. Ale budeš to dělat 10-15 hodin týdně. Každý týden. Fotografie, inzerát, odpovědi na zprávy, prohlídky, smlouvy, kontrola bytu, opravy, účetnictví. A když někdy přijde problém v 22 hodin, tak jsi ty, kdo musí jet. Mnoho lidí to zkusí, a pak to nechají. A pak se překvapují, že nemají nájemníky. Profesionální správa stojí 5-10 % z měsíčního nájemného. Pro byt s 10 000 Kč nájemného to je 500-1 000 Kč měsíčně. To je 6 000-12 000 Kč ročně. Ale ušetříš 80-100 hodin ročně. A především - eliminuješ riziko chyb v dokumentaci, nesprávném výpočtu daní a právních sporů. A pokud máš více než jeden byt, tak to je největší investice, kterou můžeš udělat.

Co dělají úspěšní investoři?

Úspěšní investoři nejsou bohatí. Nejsou ani geniální. Jsou jen pečliví. Dělají tři věci:

1. Před koupí spočítají všechny náklady - včetně 15 % rezervy na neočekávané výdaje.
2. Nastaví nájemné tak, aby pokrylo náklady a zůstalo 3-5 % čistého výnosu - a pak ho ročně zvyšují.
3. Používají kvalitní dokumentaci, kontrolují nájemce a nebojí se zaplatit za správu.

Pokud chceš, aby ti nájemní byt přinášel příjem, nebo to, co ti někdo řekl, že „bude fungovat“, tak to nevydrží. Musíš to dělat jako business. A to znamená, že se musíš naučit, jak to funguje - ne jak to vypadá na Instagramu.

Co můžeš dělat hned teď?

1. Spusť kalkulačku: Sečti všechny náklady na byt, který chceš koupit - včetně pořizovací ceny, poplatků, daní, oprav, rezervy. Nepočítej jen nájemné.

2. Podívej se na nájemné v lokalitě: Zkontroluj, kolik lidé skutečně platí za stejný typ bytu v tom samém domě. Použij portály jako Sběr.cz, Bazos.cz, nebo bytového portálu.

3. Udělej si seznam chyb: Napiš si všechny chyby, které jsi uvedl výše, a přečti si je, než koupíš byt. Každou z nich si představ, jak by se projevila na tvém bytě.

4. Zvaž profesionální správu: Pokud máš v plánu koupit více než jeden byt, tak se na to podívej už teď. Je to investice, která ti ušetří čas, nervy a peníze.

Investice do nájemních bytů není rychlá cesta k bohatství. Je to dlouhodobý, opakující se proces, který vyžaduje trpělivost, detailní plánování a zodpovědnost. Ale pokud to uděláš správně, tak ti může přinést stabilní příjem po mnoho let - bez toho, abys musel pracovat každý den. Jen nezapomeň: největší chyba není, že si koupíš špatný byt. Je to, že si ho koupíš a necháš ho běžet sám.