Krátkodobé vs. dlouhodobé pronájmy: Co je výnosnější v roce 2026?

Když jsem v loňském roce prodával byt na Žižkově, dostal jsem nabídku, která mě zprvu nadchla. Investor sliboval měsíční nájem 45 000 Kč za garsonku, kterou bych při klasickém dlouhodobém pronájmu za tyto peníze neprodal ani za rok. Zní to jako sen, ne? Jenže za tímto číslem se skrývá zcela jiná hra než ta, ke které jste zvyklí. Rozhodnutí mezi krátkodobým pronájmem a tradičním dlouhodobým nájmem není jen o tom, kde najdete vyšší číslo na konci roku. Je to volba mezi aktivním podnikáním a pasivním příjmem.

V této analýze si rozebereme reálná čísla, skryté náklady a rizika obou přístupů na českém trhu v roce 2026. Podíváme se na to, co skutečně zůstane ve vaší kapse po odečtení daní, úklidu a stresu z hostů, kteří zapomněli klíč pod postelí.

Zlatý iluzorní měsíc: Matematický pohled na výnosy

Pojďme rovnou k věci. Pokud máte byt v Praze nebo Brně, pravděpodobně jste slyšeli příběhy o statisících korunách měsíčně z krátkodobého pronájmu. A ano, teoreticky to funguje. Podle dat z platformy Airbnb dosahovala průměrná cena za noc v pražském centru v dubnu 2023 kolem 3 200 Kč. Vypočítejte si to sami: pokud by jste měli obsazenost 20 dní v měsíci, vyděláte 64 000 Kč hrubého příjmu. To je více než dvojnásobek toho, co byste získali při dlouhodobém nájmu za stejnou nemovitost (který se v Praze pro standardní byty pohybuje kolem 20 000 - 27 000 Kč měsíčně).

Jenže tady nastává první past. Ta 64 000 Kč nikdy nedostanete na účet celý. Platformy jako Airbnb nebo Booking.com si berou provizi, která se často pohybuje kolem 15 % z strany hosta a další procenta z strany hostitele. Pak musíte zaplatit profesionální úklid po každém odchodu hostů. Zatímco u dlouhodobého nájemce platíte úklid jednou za tři měsíce, u krátkodobého ho potřebujete dvacetkrát. Jeden kvalitní úklid stojí minimálně 1 500 až 2 000 Kč. Za měsíc to udělá 30 000 Kč pouze za úklid!

Přidejte k tomu spotřební materiál - papírové ručníky, mycí prostředky, vítačky, kávové kapsle. Tyto drobnosti se součtem za rok vyšplhají na desítky tisíc. Reálný čistý zisk z krátkodobého pronájmu se tak často blíží hranici dlouhodobého nájmu, ale vy za něj pracujete mnohem víc.

Faktor času: Jsou vaše hodiny zdarma?

Toto je bod, který většina investorů podceňuje. Dlouhodobý pronájem je téměř pasivní. Podepíšete smlouvu, nájemník se stěhuje a vy čekáte na převod na účet. Pokud něco rozbití, řešíte to jednou za půl roku. Krátkodobý pronájem je plnohodnotné zaměstnání.

Představte si scénář z mého okolí v Brně. Host odjede v sobotu ráno v 10:00, nový host přijede v pondělí večer v 18:00. Vy musíte zajistit úklid, vyměnit povlečení, nakoupit zásoby a být dostupný pro dotazy. Když vám v úterý ve dvě v noci zavolá host, že nefunguje wifi, musíte reagovat vy, nebo váš správce. Časová náročnost je obrovská.

• Dlouhodobý pronájem: Administrativa a komunikace zabere cca 1-2 hodiny měsíčně.
• Krátkodobý pronájem: Správa rezervací, komunikace s hosty, koordinace úklidu a řešení problémů zabere 10-20 hodin týdně.

Pokud tento čas nezaplatíte svému času alespoň 500 Kč za hodinu, krátkodobý pronájem pro vás finančně smysl dává málo. Mnoho lidí proto přechází k profesionálním správcovským společnostem. Ty si však účtují provizi 15-25 % z tržeb. Tím se vaše předpokládané vysoké výnosy opět snižují na úroveň, která je srovnatelná s dlouhodobým nájmem, ale bez nutnosti vašeho osobního zasahování.

Rizikový faktor: Pandemie a legislativa

Pamatujete roky 2020 a 2021? Pro majitele dlouhodobých pronájmů byly těžké, ale nájemníci většinou platili dál, protože musěli bydlet. Pro provozovatele krátkodobých pronájmů to byla katastrofa. Příjmy propadly o 50-80 % přes noc. Neměli jste žádnou zálohu. Naopak dnes, v roce 2026, hrozí jiné riziko - legislativa.

Města jako Praha a Brno stále více regulují krátkodobé pronájmy. Cílem je ochrana dostupnosti bydlení pro místní obyvatelstvo. Uvažuje se o limitování počtu nocí, které lze v jednom bytě pronajmout ročně, nebo o zvýšení daní pro komerční subjekty. Pokud se zákon změní ve váš nevýhodu, může se váš „zlatý důlek" stát nepronajímatelným statkem přes noc. Dlouhodobý pronájem je z tohoto hlediska stabilnější, protože je chráněn občanským zákoníkem a má jasná pravidla pro vypovězení.

Lokace je vše: Kde se vyplatí riskovat?

Není možné generalizovat všechny nemovitosti. Pokud vlastníte byt v rezidenční části města, daleko od turistických atrakcí, krátkodobý pronájem je slepá ulička. Turisté tam nechodí a místní hledají bydlení dlouhodobě. V těchto lokalitách je dlouhodobý pronájem jednoznačně výnosnější a jednodušší.

Naopak, pokud máte nemovitost v centru Prahy (Malá Strana, Vinohrady), v centru Brna (Pražák, Staré Brno) nebo v lázeňských místech (Karlovy Vary, Mariánské Lázně), situace je jiná. Zde poptávka po krátkodobém ubytování převyšuje nabídku. Právě zde můžete dosáhnout té slavné obsazenosti 90 %, která činí model rentabilním i po odečtu všech poplatků. Klíčovým ukazatelem je tzv. RevPAR (Revenue Per Available Room). Pokud je váš RevPAR nižší než cena dlouhodobého nájmu převedená na denní sazbu, nemá smysl se trápit s krátkodobým pronájmem.

Kdo jste vy? Typologie investora

Před rozhodnutím si položte upřímnou otázku: Jaký typ investora jste?

Typ 1: Pasivní investor. Pracujete v deník, máte rodinu a chcete z nemovitosti mít pravidelný příjem, abyste splácal hypotéku nebo spořili na důchod. Váš cíl je stabilita. Pro vás je krátkodobý pronájem noční můrou. Volba je jasná: dlouhodobý pronájem. I když je výnos nižší (např. 4-5 % ročně proti potenciálních 8-10 % u krátkodobého), spátek a jistota plateb mají cenu zlata.

Typ 2: Aktivní podnikatel. Máte rádi dynamiku, umíte marketinku, baví vás design interiéru a jste připraveni řešit problémy kdykoli. Vidíte v nemovitosti produkt, který chcete maximalizovat. Pro vás může být krátkodobý pronájem skvěným nástrojem, jak generovat vyšší cash flow. Ale pozor, musíte to brát jako firmu. Veďte si knihy, plaťte daně správně a buďte připraveni na to, že v zimě budete mít prázdný kalendář.

Typ 3: Hybridní hráč. Tento model se v poslední době stává populárním. Pronajímáte byt dlouhodobě, ale s možností vypovězení ve lhůtě 30 dnů. Když přijde letní sezóna nebo konference, vypovědíte smlouvu a přepnete se na krátkodobý pronájem na dva měsíce. Poté najmete nového dlouhodobého nájemce. Toto je nejrizikovější varianta, protože vyžaduje dokonalé načasování a ideálně právní poradenství, aby nedošlo k problémům s nájemníky.

Daňové dopady a legální aspekty v roce 2026

Nezapomínejte na daňového úřadu. Dlouhodobý pronájem je zdaněn relativně jednoduše jako příjem z kapitálového majetku. Můžete si odečítat odpisy a některé náklady. Krátkodobý pronájem se často považuje za podnikání. To znamená povinnost vést evidenci příjmů a výdajů, platit sociální a zdravotní pojištění, pokud překročíte určité limity obratu, a hlásit každý jednotlivý pobyt hosta na policii. Běžná chyba začátečníků je podcenit administrativní zátěž spojenou s hlášením pobytu. Pokuty za nehlášení hostů mohou být vysoké a rychlé.

V roce 2026 se očekává zpřísnění kontroly na tomto poli. Městské policie v hlavních městech již využívají data z bookingových platforem přímo. Pokud budete chtít krátkodobý pronájem provozovat legálně a efektivně, bude nezbytné investovat do softwaru pro automatizaci hlášení a fakturace, což jsou další náklady, které musíte započítat do své kalkulace.

Závěrečné doporučení: Jak vybrat tu správnou cestu?

Není univerzální odpověď na otázku, co je výnosnější. Výnosnost závisí na třech pilířích: lokalitě, vaší časové kapacitě a schopnosti řídit rizika. Pokud žijete v Brně a máte byt blízko hlavního nádraží nebo university, zkuste simulaci. Spočítejte si cenu za noc, odečtěte 20 % za poplatky a úklid, vynásobte to průměrnou obsazeností v dané sezóně a přidejte si cenu svého času. Pokud je výsledek lepší než fixní nájem, jde to zkusit. Jinak nechte byt v klidu a najměte si spolehlivého studenta nebo mladý pár na delší dobu.