Koupit nemovitost bez platného stavebního povolení se může zdát jako příležitost za levnou cenu. Ale většinou je to past. V České republice je to nejen nebezpečné - může vás stát stovky tisíc korun, nebo dokonce celý dům. Od 1. července 2024 platí nový stavební zákon, který změnil pravidla, ale nezrušil rizika. Naopak - sankce za nelegální stavby jsou teď ještě přísnější.
Co je vlastně stavební povolení a proč je to důležité?
Stavební povolení je oficiální souhlas stavebního úřadu, že můžete postavit nebo přestavět budovu. Bez něj nemůžete zahájit výstavbu větších objektů - ani rodinný dům, ani přístavbu, ani bazén větší než 40 m². I když nový zákon zjednodušil pravidla pro drobné stavby, většina domů a bytů stále vyžaduje povolení.
Stavební povolení není jen papír. Je to důkaz, že stavba splňuje bezpečnostní normy, požární předpisy, stavební územní plán a zákony o sousedech. Když ho nemáte, nejenže nemůžete legálně bydlet, ale ani nemůžete nemovitost prodat, získat hypotéku nebo ji pojistit.
Co se stane, když koupíte nemovitost bez povolení?
Nejhorší scénář? Stavební úřad vám přijde s příkazem k demolici. Ano, opravdu. Pokud zjistí, že dům nebo přístavba byla postavena bez povolení, může vás nuceně donutit ji odstranit. A to i po letech - pokud se o tom dozví, i když jste ji koupili jako druhého vlastníka.
Podle dat České komory autorizovaných inženýrů z roku 2023 se v Česku každoročně zjistí přes 12 tisíc nelegálních staveb. A většina z nich byla postavena bez povolení, ale prodána jako „normální nemovitost“. Kupující často neví, co koupili - až když přijde úřad.
Nejenže můžete ztratit dům - můžete i zaplatit pokutu. Za provádění stavby bez povolení hrozí až 1 milion korun. Za porušení územního souhlasu to je až 500 tisíc. A pokud jste se nevyptali na dokumentaci, můžete být považováni za spolupachatele.
Kdy je koupě bez povolení „legální“?
Existuje jedna výjimka - a ta je velmi úzká. Pokud developer prodává byty v nové stavbě, která ještě nemá stavební povolení, může uzavřít tzv. smlouvu o budoucí kupní smlouvě. To znamená, že kupující nekupuje dům, ale právo na budoucí dům - až bude postavený a povolený.
Tady je klíč: Kupující se nestává vlastníkem, dokud není byt zapsán do katastru nemovitostí. A ten zápis může nastat až po dokončení stavby, kolaudaci a vydání stavebního povolení. Pokud developer získá povolení, vše je v pořádku. Pokud ne - vy jste v právní propasti. Nezískáte dům, nezískáte peníze zpět a můžete se ocitnout v dlouhém soudním procesu.
Takto se prodávají byty v některých novostavbách v Praze, Brně nebo Ostravě. Ale většina kupujících neví, že jejich „kupní smlouva“ je vlastně jen závazek k budoucímu koupi - ne vlastnictví.
Co musíte zkontrolovat před podpisem smlouvy?
Pokud si myslíte, že „všechno je v pořádku, protože prodávající je přátelský“ - zastavte se. Nejdůležitější kroky před koupí:
- Zkontrolujte katastr nemovitostí - zjistěte, jaký je skutečný stav stavby. Je tam zapsána přístavba? Je dům označen jako „nelegální“? To se dá zjistit online přes www.cuzk.cz.
- Vyžádejte si stavební dokumentaci - povolení, územní rozhodnutí, projekt, kolaudační souhlas. Pokud vám ji prodávající nechce dát, je to červená vlajka.
- Navštivte stavební úřad - požádejte o výpis o stavu stavebního povolení. Stojí to 2 500 Kč, ale může vás ušetřit 2 miliony.
- Neuzavírejte smlouvu, pokud nemáte potvrzení o povolení - ani když vám prodávající slibuje, že ho „dostane za dva měsíce“. To je hra na štěstí.
Podle průzkumu Reality.cz z roku 2023 se 65 % kupujících domů a bytů neptá na stavební dokumentaci. A potom se diví, proč jim přijde úřad s pokutou.
Co je povoleno bez povolení?
Nový stavební zákon od července 2024 umožňuje stavět bez povolení i bez ohlášení:
- Zahradní domky do 40 m² zastavěné plochy
- Kůlny, dílny, garáže
- Ploty do 2 metrů výšky
- Bazény do 40 m²
Ale pozor - i tyto stavby musí splňovat podmínky: nesmí zasahovat do ochranných pásem, nesmí ohrožovat sousedy, nesmí měnit účel pozemku. Pokud například postavíte bazén na pozemku, kde je zakázáno zvýšit vsakování dešťové vody, může vám úřad přikázat jej odstranit.
Co není povoleno? Přístavba k domu, přestavba střechy, změna účelu bytu (např. z bytu na kancelář), výstavba více než 40 m². To vše vyžaduje povolení nebo ohlášení.
Skutečné případy z Česka
V roce 2023 se na fóru Reality.cz objevil příspěvek uživatele „StavebníKatastrofa“. Koupil dům v Jabloneci nad Nisou, který měl přístavbu. Vše vypadalo v pořádku. O dva roky později přišel úřad - a zjistil, že původní dům neměl vůbec stavební povolení. Přístavba byla nelegální. Musel ji demolovat. Náklady: 1,2 milionu korun.
V Praze uživatel „PrahaRealitnik“ koupil byt v novostavbě. Developer slíbil, že povolení má. O dva roky později se zjistilo, že povolení platilo jen pro první etapu stavby. Zbytek byl zastaven. Byt nebyl možné zapsat do katastru. Kupující ztratil 3 miliony korun a musel se vypořádat s právními nároky.
Na Facebooku v skupině „Češi bez stavebního povolení“ zaznamenali 78 % z 250 respondentů, kteří koupili nemovitost bez povolení, čelili problémům. 42 % z nich zaplatilo pokuty nad 200 000 Kč.
Co dělat, když už jste koupili bez povolení?
Nejprve: neztrácejte hlavu. Pokud jste už koupili, neznamená to, že je vše ztraceno. Možnosti:
- Požádejte o pozdější schválení - podle nového zákona je možné podat žádost o „přiznání stavebního povolení“ i po dokončení stavby. Ale to platí jen pro drobné stavby a jen pokud neohrožují bezpečnost.
- Zjednodušte stavbu - pokud jde o přístavbu, která překračuje limit, můžete ji zmenšit, aby splňovala podmínky bez povolení.
- Konzultujte právníka - náklady na poradu jsou 5 000-15 000 Kč. To je maličkost oproti pokutě nebo demolici.
- Nepřiznávejte se úřadu, pokud nejste vynuceni - pokud nevíte, že úřad ví, nezahajujte žádné kroky. Můžete se snažit „přiznat“ stavbu, ale jen pokud máte šanci na schválení.
Co se změnilo od července 2024?
Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) zavedl několik důležitých změn:
- Územní souhlas místo územního rozhodnutí - je rychlejší a jednodušší pro menší projekty.
- Širší kategorie bez povolení - některé stavby s větší zastavěnou plochou už nevyžadují povolení.
- Přísnější sankce - pokuty se zvýšily, kontrola se zintenzivnila.
- Žádost o pozdější schválení - teď je možné požádat o povolení i po stavbě, ale jen za podmínek.
Podle odborníků z Reality CR se podíl nemovitostí prodávaných bez povolení do konce roku 2025 sníží o 30-40 %. Ale zatím je to stále problém - a většina lidí o něm neví.
Největší chyba kupujících
Většina lidí si myslí: „Když je dům na trhu, musí být vše v pořádku.“ To je největší iluze. Realita je jiná. Prodávající může být zcela upřímný - ale nevědět, že jeho dům nemá povolení. Nebo může vědět - a stále prodávat.
Neexistuje žádná záruka, že dům je legální, pokud nemáte dokumenty. A pokud je dům starý, může být „legální“ podle starého zákona, ale ne podle nového. Například dům z roku 1980, který měl jen „přípustný stav“, může dnes být považován za nelegální, pokud byl přestavěn bez povolení.
Nejbezpečnější cesta: Než koupíte, vždy požádejte o kopii stavebního povolení, územního rozhodnutí a kolaudačního souhlasu. Pokud vám je někdo nechce dát - odstupte. Neztrácejte čas. To není příležitost. Je to past.
Je to stojí za to?
Někdo říká: „Koupím to za 30 % méně, a když bude potřeba, zaplatím pokutu.“ Ale to je hloupé počítání. Pokuta je jen začátek. Pokud se úřad rozhodne pro demolici, ztratíte dům. Pokud se rozhodne pro zákaz bydlení, nemůžete ho pronajímat. Pokud se rozhodne pro blokování převodu, nemůžete ho prodat.
Průměrná cena demolice nelegální přístavby je 1,5-2 miliony korun. Pokuta může být 500-1 000 000 Kč. Právní náklady? Další 100 000-300 000 Kč. A čas? Většina lidí ztrácí 2-5 let.
Nejlevnější cesta je ta, která nezačíná koupí bez povolení.
Napsat komentář