Jak zeleň ovlivňuje ceny bytů: Vliv zelených prostorů na hodnotu nemovitostí

Zeleň není jen krása - je to investice do ceny vašeho bytu

Když hledáte byt, většina lidí si dělá seznam: počet místností, výhled, vzdálenost od práce, školy, obchody. Ale máte na seznamu i zeleň? Většina ne. A přitom přítomnost kvalitní zeleně v okolí může zvýšit cenu vašeho bytu o třicet až čtyřicet procent - a to bez jakéhokoli rekonstrukce nebo úpravy vnitřního prostoru.

Studie z roku 2022, která analyzovala 12 tisíc bytů v Praze, Brně a Ostravě, ukázala jednoznačnou souvislost: byty v dosahu 500 metrů od velkého parku, lesa nebo kvalitně upraveného veřejného prostoru se prodávají v průměru o 34 % dražší než byty v lokalitách bez takového prostředí. A to nejde jen o estetiku. Jde o to, že lidé za to platí. Skutečně platí.

Co přesně znamená „kvalitní zeleň“?

Není to jen tráva a pár stromů. Kvalitní zeleň je ta, která funguje. Ta, která má vysoké stromy - ne jen malé výsadby z letopočtu 2020. Ta, která má lavičky, chodníky, místa ke zdržení, možnost odpočinku. Ta, která není jen „zelená plocha“ na plánu, ale místo, kde lidé opravdu chodí, sedí, hrají, dýchají.

Podle výzkumu z Benešova jsou vzrostlé stromy - ty, co mají 20 a více let - až pětkrát cennější z hlediska ekosystémových služeb než nově vysazené stromky. Proč? Protože jejich kmeny filtrovají znečištění, stíní domy v létě, snižují hluk a vytvářejí mikroklima. Mladé stromy? Jejich kořeny jsou slabé, půda pod nimi je utěsněná, a často je po pěti letech potřeba je vyměnit. To není investice - to je náklad.

Nejlepší příklad je Zelené údolí v Praze 4. Byty tam v roce 2005 stály kolem 30 000 Kč za metr čtvereční. Dnes, v roce 2023, jsou v ceně 117 000 Kč. To je růst o 290 % - tedy přibližně 14,5 % ročně. A co bylo hlavním důvodem? Nebyl to nový výtah, nebyla to moderní kuchyně. Byla to blízkost Krčského lesa. Lidé tam nechodí jen pro procházku - tam žijí.

Co se stane, když zeleň chybí?

Představte si byt v novostavbě v Praze 9. Moderní, velké okna, kvalitní kachličky, všechno nové. Ale kolem? Beton, parkoviště, žádné stromy, žádná lavička. Jen pár metrů čtverečních trávy, která je v létě suchá a v zimě bahno.

Na fórech jako bydleni.cz se lidé stěžují: „Cítíme se jako v kleci.“ „Nemáme kam vyjít, ani kde si sednout.“ „Děti nemají kam hrát.“ A co se děje s cenami? Tyto byty se prodávají, ale pomaleji. A když se prodají, často za cenu, která odpovídá jen „základnímu“ bytu - bez přídavku za kvalitu života.

Podle průzkumu CEMAPu z roku 2022 je 78 % lidí - zejména rodiny s dětmi - ochotno platit více za byt v lokalitě s kvalitní zelení. A 65 % nájemníků by bylo ochotno zaplatit až o 15 % vyšší nájem, jen protože by bylo možné jít do parku za pět minut. To není preferenční výběr - to je základní potřeba.

Jaký podíl zeleně je dostatečný?

Není potřeba mít celý park před dveřmi. Stačí 3 až 5 % celkové rozlohy lokality. To zní málo? Je to. Ale je to dostatečné, když je to správně umístěné a kvalitně vybudované.

Představte si čtvrť o rozloze 100 000 m². 5 % je 5 000 m². To je přibližně velikost dvou fotbalových hřišť. Když to bude jedna velká zelená plocha s cestami, stromy, lavičkami a místem pro děti, bude to mít větší dopad než deset malých „zelených“ plošek, které jsou jen značené na plánu.

Studie z roku 2022 potvrzuje: lokality s tímto minimálním podílem zeleně mají ceny pozemků o 34 % vyšší. A to nejen v Praze. V Brně, Ostravě, Karviné - tam, kde se zeleně začala integrovat do plánování, se ceny bytů zvyšovaly rychleji než v oblastech bez ní.

Zelené fasády a střechy - příští vlna?

Už dnes se vyskytují budovy s zelenými fasádami - rostliny na stěnách, které filtrovají teplotu a znečištění. Tyto řešení nejsou jen pro luxusní byty. V některých novostavbách v Praze a Brně už jsou standardem. A co se stane s cenami?

Podle článku v eArch (2023) mohou zelené fasády zvýšit hodnotu nemovitosti až o 7 %. Proč? Protože lidé to vidí jako příznak kvality, péče o životní prostředí a moderního přístupu. To není jen „zelená“ reklama - to je výhoda, kterou si lidé zapamatují.

Představte si, že se za pět let stane běžnou praxí, že každá nová stavba musí mít minimálně 10 % zeleně na fasádách nebo střechách. Pak už nebude otázkou, zda zeleň zvyšuje cenu - bude otázkou, zda byt bez ní vůbec může mít nějakou hodnotu.

Proč se to děje právě teď?

Pandemie změnila vše. Když lidé zůstávali doma, začali si uvědomovat, jak důležitá je příroda kolem nich. Kdo měl přístup k parku, měl výhodu. Kdo ne, měl pocit, že mu něco chybí.

Podle IPSOS (2022) 68 % obyvatel Prahy nyní preferuje bydlení v klidnějších lokalitách s přístupem k přírodě - i když to znamená delší cestu do práce. Dálková práce to umožňuje. A když můžete pracovat odkudkoli, proč byste měli bydlet tam, kde je jen beton?

Toto není dočasný trend. Je to změna hodnot. Lidé už nechtějí jen „byt“. Chtějí „život“. A život bez zeleně je jako jídlo bez soli - je to možné, ale není to příjemné.

Co dělat, pokud už máte byt?

Nemusíte se přestěhovat. Pokud už máte byt v lokalitě bez kvalitní zeleně, můžete si vytvořit vlastní „zelený ostrov“. Nejde o to, že byste měli přistoupit na nákladnou úpravu. Stačí začít malým krokem:

1. Přidejte větší rostliny na balkón - stromy ve větších nádobách (např. olivy, cypřiše).
2. Připravte místo pro zelené fasády - i jedna stěna s výhonky může změnit pocit prostoru.
3. Požádejte o zeleně v obci - podívejte se, zda je možné přidat lavičku nebo strom před vaším domem. Společné petice fungují.
4. Podpořte iniciativy, které vytvářejí veřejné prostory - nechte se zapojit do místních plánů.

Nejde o to, že byste měli změnit celou lokalitu. Ale pokud se 10 domů rozhodne začít, změní se celá ulice. A to zvyšuje hodnotu všech bytů v okolí.

Co budoucnost přináší?

Praha v roce 2023 přijala novou strategii: každá nová lokalita musí mít minimálně 5 % veřejné zeleně. Benešov udělal totéž. Toto není jen „zelená“ propaganda - je to ekonomická strategie. Města, která investují do kvalitní zeleně, získávají vyšší ceny nemovitostí, větší poptávku a nižší náklady na zdravotní péči - protože lidé jsou zdravější.

Experti z CEMAPu předpovídají, že v následujících pěti letech budou ceny bytů v lokalitách s kvalitní zelení rostoucí o 6-8 % ročně. V lokalitách bez ní? Jen 3-4 %. To je rozdíl, který za pět let znamená 25-30 % rozdílu v hodnotě.

A co když se zeleň neudržuje? To je největší riziko. Vzrostlé stromy potřebují údržbu. Pokud se neřeší kořenový prostor, nezajišťuje se zálivka v suchu, nezabezpečuje se ochrana před poškozením - zeleně ztrácí hodnotu. A když ztratí hodnotu, ztrácí i cenu bytů.

Závěr: zeleň je nejlevnější investice, kterou můžete udělat

Nemusíte investovat do renovace, do kuchyně, do klimatizace. Stačí vybrat správnou lokalitu. A ta, která má kvalitní zeleň, se sama zhodnocuje. Rychleji, stabilněji, trvaleji.

Je to jednoduché: když hledáte byt, zeptejte se: „Kde je tady zeleň?“ Ne „Kolik má byt metrů?“

Protože v budoucnu nebude důležité, jak moderní je kuchyně. Bude důležité, jaký máte výhled z okna - a jestli můžete jít ven a dýchat.