Proč trvá vyřízení hypotéky tak dlouho?
Průměrně se hypotéka v České republice schválí za 60 dní. To zní jako normální, ale když najdeš nemovitost, kterou skutečně chceš, a víš, že jiný kupující může být rychlejší, každý den ztráty je bolest. Největší prodlevy nejsou v bankách - jsou u tebe. Až 65 % zdržení vzniká proto, že dokumenty nejsou kompletní, špatně vyplněné nebo doručené až požádáš. Nebo jsi nevybral správnou banku. Nebo jsi podal žádost v nejhorší možný den.
Nejrychlejší cesta: online banky a hypoteční poradce
Nejrychlejší hypotéky dnes nabízejí banky s online systémy: mBank, Fio banka a Air Bank. mBank schválí hypotéku za 12 dní, Fio banka za 14. To je o tři týdny rychleji než tradiční Česká spořitelna nebo Komerční banka, které potřebují 25-30 dní. Ale nezapomeň: rychlost má cenu. Tyto banky často mají o 0,2-0,5 % vyšší úrokovou sazbu. Například mBank v lednu 2024 nabízela 36měsíční fixaci za 4,95 %, zatímco Česká spořitelna za 4,45 % - ale s dvěma týdny delším čekáním.
Ještě rychlejší cestou je hypoteční poradce. Ti nejsou jen „pomocníci“. Mají přímý kontakt s bankami, jejich žádosti jsou v první linii a často jsou zpracovávány jako priorita. Podle průzkumu Porovnej24.cz z roku 2024 87 % klientů s poradcem mělo hypotéku schválenou do 25 dní. Bez nich jen 52 %. Vlastimil Kopecný, odborník na hypotéky, říká: „Poradci zkracují proces o 7-10 dní jen tím, že vědí, co banka chce, než to vůbec požádá.“
Které dokumenty musíš mít připravené - a kdy?
Nikdy nečekáj, až ti banka řekne, co potřebuješ. Připrav všechno před podáním žádosti. Nejzákladnější sada:
- Kopie občanského průkazu (obou stran)
- Výpisy z bankovních účtů za posledních 6 měsíců
- Potvrzení o příjmech za poslední 3 měsíce (výplatní listky nebo daňové přiznání)
- Výpis z katastru nemovitostí (pokud už máš rezervovanou nemovitost)
- Kopie smlouvy o rezervaci nebo kupní smlouvy
- Dokumenty o vlastních zdrojích (úspory, dar, prodej jiné nemovitosti)
Pokud máš vše připravené, zkrátíš proces o 5-7 dní. Nejčastější chyba? Lidé přinášejí výpisy, ale nejsou podepsané nebo nejsou z posledních šesti měsíců. Banka to nevyhodnotí - vrátí ti to zpět. A to ti zabere další týden.
Online odhad nemovitosti - rychlejší, ale s omezením
Tradice říká: nejprve znalec, pak žádost. Dnes to tak nemusí být. Banky jako mBank, Fio banka nebo Air Bank akceptují online odhad nemovitosti - a to ti ušetří 3-5 dní. Online odhady stojí 500-1 000 Kč a vznikají během několika hodin. Ale mají háček: jsou o 8-12 % nižší než odhady od skutečného znaleckého posudku. To znamená, že ti banka může schválit méně peněz. Pokud máš vlastní zdroje na doplnění, není to problém. Pokud jsi na hranici, může ti to způsobit zklamání.
Kdy podat žádost? Vyhýbej se těmto dnům
Nejsou všechny dny stejné. Podle Fingo.cz je nejrychlejší podávat hypotéku v první polovině měsíce. Banky mají v té době méně zátěže, pracovníci nejsou přetížení a proces běží hladce. Vyhnout se musíš:
- Konci měsíce - všechno se zdržuje kvůli uzávěrkám
- Konci čtvrtletí (konec března, června, září, prosince)
- Do 10 dní před vánočními a velikonočními prázdninami
Podání žádosti v posledním týdnu září může znamenat, že ti ji nezpracují až do listopadu. To je ztráta 6-8 týdnů. Nezvládneš to? Zkus podat žádost v únoru nebo v květnu - oba měsíce jsou výrazně rychlejší.
Vlastní zdroje - víc peněz, rychlejší schválení
Čím více vlastních zdrojů máš, tím rychleji ti banka hypotéku schválí. Pro lidi do 36 let stačí 10 % ceny nemovitosti. Pro starší než 36 let je požadováno 20 %. To není jen pravidlo - je to strategie. Banky považují klienty s vyššími vlastními zdroji za méně rizikové. A rizikové klienty zpracovávají pomaleji. Pokud máš 25 % nebo 30 %, budeš mít prioritu. A nejen to - banky často nabízejí lepší úroky těm, kdo přinášejí více vlastních prostředků.
Co se děje v pozadí? Nové změny v roce 2025
Největší prodleva v minulosti byl zápis zástavního práva do katastru. Trval až 30 dní. Dnes už to není pravda. Česká národní banka zavedla elektronický systém komunikace s katastrálními úřady - zápis už trvá jen 7-10 dní. Ministerstvo financí chce do konce roku 2025 tento čas zkrátit ještě na 5 dní. To je zkrácení o 10-15 dní celého procesu.
Banky jako ČSOB a Komerční banka testují umělou inteligenci pro vyhodnocování bonity. Výsledek? Schválení za 3-5 dní. To je zázrak - ale zatím jen u některých klientů s jasným příjmem a bez komplikací. V roce 2025 se očekává, že průměrná doba vyřízení hypotéky klesne na 25-30 dní.
Co ti může zničit rychlost - a jak se vyhnout
Největší past: rychlá hypotéka s překvapením. Uživatel na fóru Bankovnictví.cz říkal, že mu Air Bank schválila hypotéku za 9 dní. Ale až po 14 dnech zjistil, že požadují 25 % vlastních zdrojů - ne 20 %, jak si myslel. Proč? Protože neuváděl jeden příjem. To znamená: když ti banka řekne „schváleno“, neznamená to, že je vše hotové. Stále můžeš dostat doplňující požadavky.
Další chyba: nezkontroluješ podmínky před podáním. Některé banky mají skryté podmínky - například vyžadují, abys měl na účtu minimální zůstatek, nebo aby všechny příjmy byly z jednoho zaměstnání. Pokud máš dva příjmy, nebo jsi podnikatel, buď připravený na víc dokumentů. A nikdy nezakládej nový účet těsně před podáním žádosti. Banky to považují za riziko.
Kdy se vyplatí počkat - a kdy ne
Někdy je lepší počkat. Pokud máš nízký příjem, nebo jsi podnikatel s proměnlivými příjmy, rychlá hypotéka ti může být škodlivá. Banky s rychlým procesem mají vyšší riziko nesplácení - podle Asociace českých bank 18 % hypoték schválených za méně než 14 dní bylo později označeno jako problémové. To znamená: rychlost není vždycky výhoda. Pokud máš stabilní příjem, dobré skóre, a všechny dokumenty připravené - jdi rychle. Pokud máš nejistotu - vyber si pomalejší, ale jistější cestu. Vyšší úrok, ale jistota schválení.
Co udělat hned teď - 5 kroků k rychlé hypotéce
- Získej online odhad své nemovitosti - vyber si banku, která ho akceptuje (mBank, Fio banka)
- Připrav kompletní sadu dokumentů - nečekáj, až ti banka řekne, co chce
- Zkontroluj vlastní zdroje - máš minimálně 10 % (do 36 let) nebo 20 % (nad 36 let)?
- Podávej žádost v první polovině měsíce - vyhýbej se konci čtvrtletí
- Zamysli se nad hypotečním poradcem - jeho služby stojí 5 000-10 000 Kč, ale může ti ušetřit 10 dní a tisíce korun na úrocích
Co dělat, když ti hypotéku zamítnou?
Zamítnutí není konec. Je to zpětná vazba. Nejčastější důvody:
- Příjem je příliš nízký vzhledem k výši úvěru
- Neúplná nebo nekonzistentní dokumentace
- Špatné kreditní skóre
- Velký počet aktuálních úvěrů
Nech si poradce analyzovat zamítnutí. Často se dá řešit tím, že přidáš spolužadatele, nebo snížíš cenu nemovitosti. Nebo prostě počkáš 3-6 měsíců, zlepšíš příjem a podáš znovu. Neboj se - 80 % zamítnutých žádostí se dá přepracovat a schválit v druhém pokusu.
Napsat komentář