Jak sestavit rozpočet na rekonstrukci bytu a domu: krok za krokem s reálnými čísly

Největší chyba, kterou lidé dělají při rekonstrukci bytu nebo domu, je začít hned s výběrem stavební firmy. Bez rozpočtu to je jako cestovat do cizí země bez mapy - můžete se dostat tam, ale nevíte, kolik to bude stát a jestli vůbec dojedete. V Česku v roce 2024 překročilo 78 % lidí, kteří neměli podrobný rozpočet, svůj plán o 25-40 %. A to nejde jen o peníze. Chybějící rozpočet znamená nejistotu, stres a často i přerušenou rekonstrukci.

Proč rozpočet vůbec potřebujete?

Rozpočet není jen seznam čísel. Je to váš bezpečnostní pás. Bez něj nevíte, co vlastně kupujete. Stavební firmy mohou účtovat za stejnou práci od 30 % do 35 % více - a vy to ani nezjistíte, pokud nemáte srovnávací základ. Podle průzkumu JOC Praha z roku 2024 se 68 % profesionálních stavebních firem vůbec nechce začít s pracemi bez schváleného rozpočtu. Na druhé straně jen 22 % volně pracujících řemeslníků ho vyžaduje. Proč? Protože ti, kdo pracují na klíč, vědí, že rozpočet chrání obě strany. Vy chráníte svůj rozpočet, oni chrání svou reputaci.

Největší výhoda? Získáte kontrolu. Když máte rozpočet, můžete říct: „Tady mám 1,2 milionu Kč. Kolik z toho jde na elektřinu, kolik na dlažbu, kolik na koupelnu?“ A pak to můžete porovnat s nabídkami. To je ta pravá moc.

Kde začít? Technická kontrola je první krok

Nikdy nezačínejte rozpočtem bez technického průzkumu. Nejde jen o to, jestli je zdi špatně omítnuté. Může být poškozená nosná konstrukce, zastaralá vodovodní potrubí, špatně izolovaná střecha nebo kabely, které už neodpovídají normám. Tyto věci se nevidí na první pohled. A když je najdete až během práce, přidají vám 20-30 % na náklady - a to bez varování.

Technická kontrola stojí průměrně 3 000-8 000 Kč. To zní jako výdaj, ale je to investice. Když si najmete odborníka, dostanete seznam všech skrytých problémů - a můžete je zahrnout do rozpočtu. Bez toho riskujete, že se vaše rekonstrukce změní v nekonečný projekt.

Co všechno musí rozpočet obsahovat?

Podle Burinka.cz a JOC Praha je kvalitní rozpočet rozdělený do pěti základních kategorií. Každá z nich má své číslo, a nejen „celkem“.

• Projekt a dokumentace - zahrnuje architektonický návrh (10 000-50 000 Kč), stavební dokumentaci pro úřad (15 000-40 000 Kč) a vyřízení povolení (5 000-20 000 Kč). Pokud děláte jen výmalbu, můžete to vynechat. Pokud měníte dispozici nebo stavíte přístavbu, je to nezbytné.
• Stavební práce - to je největší položka. Cena se liší podle rozsahu: od 1 800 Kč/m² pro jednoduchou výmalbu až po 12 000 Kč/m² pro luxusní kompletní rekonstrukci v Praze. Pro běžný byt 60 m² s úplnou přestavbou se počítá s 100 000-180 000 Kč.
• Rozvody a instalace - elektrika, voda, odpad, vytápění, klimatizace. Tady se často dělají chyby. Elektrikáři účtují za body (150-300 Kč/bod), instalatéři za metry potrubí (350-600 Kč/m), dlaždiči za m² (800-2 500 Kč/m²). Bez jednotného formátu nemůžete srovnávat nabídky. Požadujte od všech ceny ve stejném formátu - např. „celková cena za výměnu koupelny včetně všech rozvodů“.
• Povrchy a vybavení - dlažba, obklady, podlahy, omítky, nátěry, dveře, okna. Tady se často překračuje rozpočet. Dlažba v koupelně může stát 1 500 Kč/m² nebo 2 400 Kč/m² - záleží na kvalitě. Nezapomeňte zahrnout i podlahové podložky, lepidla, těsnění.
• Nábytek a montáže - kuchyňské nábytky, koupelnové nářadí, osvětlení, šatní skříně, montáž klimatizace. Tady je důležité rozlišit: zda jde o koupě nového nábytku nebo jen o montáž stávajícího. Některé firmy účtují montáž jako „doplněk“, jiné ji započítávají do celkové ceny.

Rezerva není volný peníz - je to pojistka

Na každý rozpočet musíte přidat rezervu. Ne 5 %. Ne 10 %. Alespoň 15 %.

Proč? Protože všechno, co je skryté, se najde. Základy, které nečekáte. Trubky, které se rozbily při odstranění staré dlažby. Vytápění, které potřebuje úplnou výměnu, i když jste si mysleli, že jen opravíte. Podle průzkumu na Facebookové skupině „Rekonstrukce bytu v ČR“ z prosince 2024 bylo 57 % lidí, kteří měli rezervu méně než 10 %, nuceno přerušit práce, protože jim došly peníze.

Rezerva není na „něco hezkého“. Je na překvapení. A když se nic nepřekvapí, můžete ji použít na kvalitnější obklady nebo lepší osvětlení. Ale neměli byste ji nikdy vypustit z rozpočtu.

Co dělat, když vám rozpočet překročí kapacitu?

Nemusíte všechno dělat najednou. Rekonstrukce se dá rozdělit do etap. A to je klíč k úspěchu.

Architektka Jana Hlaváčková z Interium Pro doporučuje: „Nejprve technické rozvody, pak povrchy, až nakonec dekorativní prvky.“

Představte si to takto:

1. Etap 1 - technické základy: výměna vodovodu, elektřiny, vytápění, kanalizace. Tady nesmíte šetřit. Pokud to neuděláte teď, budete to muset dělat znovu za 5 let.
2. Etap 2 - povrchy a izolace: dlažba, obklady, podlahy, stěny, okna. Tady už můžete volit kvalitu podle rozpočtu.
3. Etap 3 - nábytek a detaily: kuchyně, osvětlení, závěsy, nábytek, dekorace. Tady můžete šetřit, koupit za slevou, nebo dokonce přesunout staré věci.

Když rozdělíte projekt, můžete začít s tím nejnutnějším. A když vám přiběhne bonus nebo prodáte něco, co už nepotřebujete, můžete pokračovat v další etapě.

Co vás může stát více, než si myslíte?

Je tu několik „tichých“ nákladů, které lidé zapomínají:

• Uklízení po práci - některé firmy to zahrnují, jiné ne. Pokud ne, počítejte s 15 000-30 000 Kč za odvoz odpadu.
• Dočasné bydlení - pokud rekonstruujete celý byt, budete potřebovat někde bydlet. V Praze stojí nájem jednopokojového bytu 15 000-25 000 Kč/měsíc. Pokud bude rekonstrukce 3 měsíce, přičtěte 45 000-75 000 Kč.
• Inflace materiálů - v roce 2024 stoupla cena stavebních materiálů o 11,2 %. Pokud se rozhodnete počkat, může se cena zvýšit ještě víc. Proto vždy vyžadujte doložku na ceny s platností nejméně 60 dní.
• Bankovní poplatky - pokud rekonstrukci financujete hypotékou, banka vyžaduje přesný rozpočet s identifikací místa stavby a detailním rozpisem. Bez toho nezískáte peníze.

Digitální nástroje, které vám pomohou

Nemusíte vše počítat ručně. Online kalkulačky jako ta na Cenikyremesel.cz (aktualizovaná v lednu 2025) vám za 15 minut vygenerují podrobný rozpočet podle vašich parametrů. Stačí zadat: plochu, typ bytu, zda chcete kompletní rekonstrukci, a jaké materiály preferujete.

Podle plánu JOC Praha na rok 2025 budou všechny stavební firmy povinny poskytovat rozpočty v elektronické podobě s možností exportu do bankovních systémů. To znamená, že už brzy nebude možné přijít s papírovým listem - budete potřebovat PDF nebo Excel.

Co říkají lidé, kteří to zvládli?

Pan Novák z Brna, který rekonstruoval byt o 75 m², říká: „Díky rozpočtu jsem zjistil, že firma chtěla účtovat 45 000 Kč za výměnu kuchyňských rozvodů. Skutečná cena byla 28 000 Kč. Kdybych neměl rozpočet, zaplatil bych přes 17 000 Kč navíc.“

Na Google Reviews mají stavební firmy, které pracují s rozpočty, průměrné hodnocení 4,7/5. V 38 % recenzí je napsáno: „Rozpočet zachránil projekt před finančním kolapsem.“

Podle ČSÚ se rekonstrukce s důkladným rozpočtem zvyšují hodnotu nemovitosti o 18-22 %. Bez rozpočtu jen o 12-15 %. To znamená, že investice do rozpočtu se vrátí dvojnásobně, když budete byt prodávat.

Průběh přípravy: 4 fáze, které vás navedou

Postup je jednoduchý, ale vyžaduje čas. Celkově na kvalitní rozpočet potřebujete 15-20 hodin. Ale to je méně než 3 dny. A stojí to za to.

1. Sestavte seznam požadavků a nákres (5-7 hodin): Co chcete změnit? Které stěny? Kde bude koupelna? Načrtněte to na papír. Neřešte ceny - jen věci.
2. Získejte 3-5 položkových nabídek (7-10 dní): Pošlete svůj seznam třem až pěti firmám. Vyžadujte rozpis podle pěti kategorií. Neberete žádnou nabídku, pokud nemá rozpis.
3. Stanovte priority a rozdělte do etap (2-3 hodiny): Co je nejdůležitější? Co můžete odložit? Co můžete udělat sami?
4. Vytvořte finální rozpočet s rezervou (3-5 hodin): Sečtěte všechny položky. Přidejte 15 % rezervy. Zkontrolujte, zda všechny ceny jsou ve stejných jednotkách.

Pokud to děláte poprvé, neváhejte si najmout projektanta. Podle Burinka.cz (2023) lidé, kteří použili projektanta, překročili rozpočet jen o 9 %. Ti, kteří to dělali sami, o 28 %.

Je rozpočet pro každého?

Není. Pokud jen vyměníte dlažbu v koupelně za 20 000 Kč, nemusíte dělat 15 hodin rozpočtu. Ale pokud plánujete kompletní přestavbu, změnu dispozice, výměnu rozvodů nebo zvýšení hodnoty nemovitosti - rozpočet je nezbytný. Bez něj nebudete mít kontrolu. A bez kontroly se stane z vašeho domova finanční riziko.

Trh rekonstrukcí v Česku v roce 2024 dosáhl hodnoty 98,7 miliard Kč. A většina lidí, kteří to zvládli bez problémů, měla rozpočet. Nebylo to štěstí. Bylo to připravení.