Investování do nemovitostí pro začátečníky: Jak začít s malým kapitálem a neztratit peníze

Chcete investovat do nemovitostí, ale nemáte miliony? Nebo se bojíte, že to je něco jen pro boháče? To je úplně normální. Mnoho lidí si myslí, že koupit byt nebo dům je jediná cesta - a proto se vůbec nezačnou. Ale v roce 2026 už to tak není. Můžete začít s pěti tisíci korunami. A nejen to - můžete dělat to správně, aniž byste riskovali všechno, co máte.

Proč nemovitosti? Nejen kvůli „stabilitě“

Nejčastější odpověď na otázku, proč investovat do nemovitostí, je: „Jsou to stabilní investice.“ To je pravda - ale ne úplně celá pravda. V roce 2020, kdy akcie klesly o třicet až čtyřicet procent, ceny bytů v Česku klesly jen o 3,2 %. To je rozdíl. Ale hlavní výhoda není jen ochrana před krizí. Nemovitosti rostou rychleji než inflace. Od roku 2000 do 2024 průměrně o 4,8 % ročně, zatímco inflace byla jen 2,7 %. To znamená, že vaše peníze získávají reálnou hodnotu - ne jen zachovávají.

Plus máte dvojí příjem: nájemné a růst ceny. Když koupíte byt za 3 miliony korun a pronajmete ho za 15 000 Kč měsíčně, dostáváte ročně 180 000 Kč. To je 6 % z ceny. A pokud byt za pět let vzroste o 20 %, máte navíc 600 000 Kč zisku. To není jen „stabilita“. To je růst.

Kdo začíná? A jaký je skutečný vstupní bod?

Před pěti lety byl vstupní bod pro začátečníka 2-3 miliony korun - cena bytu v Praze. Dnes už to není pravda. Podle průzkumu Fingood z roku 2024 je 68 % začátečníků v Česku investováno do forem s kapitálem pod 50 000 Kč. Jak je to možné?

Je to díky crowdfundingu. Na platformách jako Fingood nebo EstateGuru můžete investovat do nového bytového projektu od 1 000 Kč. Nejste vlastníkem bytu - ale máte podíl na jeho výnosu. Pokud projekt vydělá 7 % ročně, vy dostanete 7 % z vaší částky. A to bez starostí s nájemníky, opravami nebo daňovými přiznáními.

Na druhé straně máte přímou investici - koupit byt sami. Ale to vyžaduje 30 % vlastních peněz. U bytu za 6,5 milionu to znamená 1,95 milionu. A to je ještě jen začátek. Potom přijdou náklady na renovaci (průměr 15-25 % ceny), poplatky za notáře, daně, správu. Celkem to může být o 10-20 % více než cena bytu.

Co je lepší: přímá koupě nebo crowdfunding?

Pro začátečníka je jednoduchá odpověď: začněte s crowdfundingem. Proč?

• Malý vstup: 1 000-15 000 Kč stačí.
• Nízké riziko: neinvestujete do jednoho bytu, ale do několika projektů najednou.
• Bez starostí: nikdo vás nebude volat v 22 hodin, protože se vymotala potrubí.
• Rychlý výnos: výplaty přicházejí každý měsíc nebo čtvrtletí.

Naopak přímá koupě je lepší, když:

• Máte alespoň 2 miliony Kč na vlastní kapitál.
• Chcete mít plnou kontrolu nad nemovitostí.
• Chcete využít daňové úlevy (např. při dlouhodobém vlastnictví).

Pro většinu lidí je první krok crowdfunding. Až po něm, pokud budete chtít, můžete přejít na vlastní byt. Takto postupuje 65 % úspěšných začátečníků podle MI Estate.

Kde investovat? Lokalita je vše

Nezáleží, jestli koupíte byt nebo investujete do projektu - lokalita rozhoduje o výnosu. Podle studie prof. Jiřího Štafa z VŠE z ledna 2025 jsou nejlepší lokality v Praze: 4, 5 a 7. Tam byly průměrné roční výnosy 6,8 %. V periferních oblastech? Jen 3,2 %.

Proč? Protože tam jsou:

• vyšší nájemné - průměrně 5 % z ceny bytu nebo víc.
• nižší míra neobsazenosti - byty jsou pronajaty v průměru za 28 dní.
• vyšší poptávka po bydlení - mladí lidé, studenti, pracovníci.

Nezaměřujte se na „nejlepší“ ulici. Zaměřte se na:

• Poměr nájemného k ceně: pokud byt za 3 miliony má nájemné 12 000 Kč, je to 4,8 % - přijatelné. Pokud má 18 000 Kč, je to 7,2 % - skvělé.
• Fluktuace nájemců: méně než 15 % ročně je dobré. Více než 25 % = problém.
• Energetická třída: A nebo B. Byty s třídou D a nižší se pronajímají obtížněji a mají nižší cenu.

Na crowdfundingu to neřešíte - platforma to za vás vybírá. Ale pokud kupujete sami, tyto ukazatele jsou vaše základní pravidlo.

Co vás čeká za náklady? Největší past pro začátečníky

Většina lidí si myslí, že koupí byt a hned začnou vydělávat. Ale skryté náklady jsou první věc, která vás zničí.

Podle České bankovní asociace stojí správa nemovitosti ročně 1,2 % z její hodnoty. U bytu za 5 milionů to je 60 000 Kč ročně. Co to zahrnuje?

• Správce nemovitosti (nebo vlastní správa - což je čas, ne peníze)
• Technické údržby (čerpadlo, vytápění, vodovod)
• Rekonstrukce - každých 10-15 let
• Daň z příjmu z pronájmu - 15 %
• Daň z nemovitosti - 0,75 % z katastrální hodnoty

Na crowdfundingu tyto náklady neplatíte - platforma je zahrnuje ve výnosu. Ale pokud kupujete sami, musíte to počítat. Pokud ne, budete přemýšlet, proč vám výnos není 8 %, ale jen 2 %.

Ještě jedna věc: renovace. Lidé koupí byt za 3,2 milionu a pak zjistí, že potřebují 800 tisíc na výměnu oken, podlah a koupelny. To není výjimka. Je to pravidlo. Proto vždy nechte udělat nezávislý odhad - stojí 5 000-10 000 Kč, ale ušetří vám tisíce.

První kroky - konkrétní plán pro začátek

Nechcete jen číst. Chcete vědět, co dělat dnes. Tady je plán pro první rok:

1. Určete cíl: Chcete pasivní příjem? Nebo dlouhodobý růst? Většina lidí si to neuvědomuje. 78 % úspěšných začátečníků má jasný cíl.
2. Stanovte částku: Investujte 5-10 % vašich měsíčních příjmů. Pokud máte 25 000 Kč, investujte 1 250-2 500 Kč měsíčně. Nebo začněte s 500 Kč. Každý koruna počítá.
3. Zvolte formu: Začněte s crowdfundingem. Zaregistrujte se na Fingood nebo EstateGuru. Investujte 10 000 Kč do jednoho projektu. Přečtěte si podmínky - jak dlouho trvá investice, jaké jsou výnosy, jaká je rizika.
4. Učte se: Čtěte recenze, sledujte, jak se projekt vyvíjí. Přidejte se do skupiny „Čeští investoři do nemovitostí“ na Facebooku. Zjistíte, co dělají ostatní.
5. Zopakujte: Po 6-12 měsících si přidáte další 10 000 Kč. A pak další. Po třech letech budete mít 5-10 investic - a budete mít příjem, který vás nepřekvapí.

Co vás může zničit? Nejčastější chyby

Podle průzkumu Freeme.cz z ledna 2025 63 % začátečníků podcenilo daně. 45 % si myslelo, že „nájemné je čistý příjem“. To není pravda. 15 % z něj jde na daň. A ještě 0,75 % na daň z nemovitosti.

Další chyba: investice do neznámého developera. 15 % projektů na crowdfundingu selhává kvůli špatnému vývojáři. Vždy zkontrolujte:

• Je firma registrovaná? (Kontrola na ORP)
• Má historii? (Kolik projektů už dokončila?)
• Má záruky? (Např. záruka výstavby, záruka výnosu)

Poslední chyba: čekání na „ideální čas“. Někdo říká: „Když klesnou ceny, začnu.“ Ale ceny nemovitostí nikdy neklesnou natolik, aby se to vyplatilo. V roce 2025 jsou ceny mírně pomalejší - ale stále rostou. A pokud čekáte, ztrácíte příjem. Nečekáte na „ideální čas“. Začínáte teď.

Co se děje v roce 2026? Novinky, které změní hru

Největší změna: tokenizace nemovitostí. Na Fingoodu od března 2025 začali testovat, že jeden byt může být rozdělen na tisíce digitálních „tokenů“. Každý token je podíl na bytě. Můžete koupit 10 tokenů za 1 000 Kč. A když byt prodají, dostanete svůj podíl. To je jako akcie, ale na nemovitosti.

Druhá změna: AI pro analýzu lokalit. Platformy jako Consolio Predict používají umělou inteligenci, aby řekly: „Tento byt v Brně-jihu má 82 % pravděpodobnost, že bude pronajatý do 20 dní.“ To už nezáleží na tom, jestli jste byli v ulici. Záleží na datech.

Třetí změna: ESG. Nové byty musí mít energetickou třídu A nebo B. To znamená nižší nájemné - ale i vyšší poptávku. Lidé chtějí byty, kde nebudou platit za topení 10 000 Kč měsíčně.

Tyto změny znamenají jedno: investování do nemovitostí je dnes jednodušší, přístupnější a inteligentnější než kdykoliv předtím.

Závěr: Začněte malým krokem, ne čekáním

Nemovitosti nejsou jen pro boháče. Nejsou ani jen pro ty, kteří mají všechny odpovědi. Jsou pro ty, kteří začnou - i když neví všechno. Dnes můžete investovat 1 000 Kč a získat 7 % ročně. Můžete to udělat bez úvěru, bez hypotéky, bez starostí.

Nechte se odradit tím, že „to není pro vás“. Nechce se vám čekat na „správný čas“. Nechce se vám studovat daně. Ale pokud to uděláte, budete mít něco, co akcie nemají: pevný podklad, pravidelný příjem a růst, který překonává inflaci.

Začněte dnes. Investujte 1 000 Kč. Přečtěte si podmínky. Zaregistrujte se. A za rok se podívejte zpět - a uvidíte, že jste začali správně.