Stává se, že někdo prodává byt nebo dům a vše vypadá jako běžná transakce. Cena je výhodná, dokumenty jsou v pořádku, makléř je přátelský. Ale v pozadí se skrývá nebezpečí, které může stát tisíce korun - a dokonce i vaši nemovitost. Toto nebezpečí se jmenuje generální inhibitorium. A pokud o něm nevíte, můžete si koupit byt, který vlastně vůbec nemůžete vlastnit.
Co je generální inhibitorium a proč to vůbec existuje?
Generální inhibitorium je právní zákaz, který se aktivuje, jakmile někdo začne být exekučním povinným - tedy když ho někdo žádá o vykonání dluhu. Tento zákaz nevzniká, když soud vydá exekuční příkaz, ale hned, když se mu doručí vyrozumění o zahájení exekuce. A to znamená, že dlužník už nemůže volně prodávat, darovat, zastavovat ani jinak nakládat se svým majetkem. Nejde jen o nemovitost. Zahrnuje to i auto, účty, peníze, dokonce i nově nabyté věci.
Účelem tohoto zákazu je zabránit dlužníkovi, aby se zbavil majetku, aby věřitelům nezůstalo nic. Představte si, že by někdo, když mu hrozí exekuce, okamžitě prodal byt svému bratrovi za 1 korunu. Bez generálního inhibitoria by to bylo možné. A věřitel by zůstal s prázdnými rukama.
Proč je to nebezpečné pro kupujícího?
Problém není v samotném zákazu. Problém je v tom, že neexistuje jednoduchý způsob, jak zjistit, zda prodávající je v exekuci.
Na stránkách justice.cz můžete vyhledat jen ty případy, kde už byl jmenován soudní exekutor. Ale co když je případ ještě v počáteční fázi? Nebo když je dlužník v exekuci, ale nikdo z věřitelů ještě nežádal o vykonání na konkrétní nemovitost? V takovém případě registr nezobrazí nic. A vy jako kupující nevíte, že se stáváte obětí.
Podle průzkumu Asociace realitních kanceláří z roku 2022 až 87 % kupujících nekontroluje, zda prodávající není v exekuci. A 63 % realitních kanceláří hlásilo v roce 2022 alespoň jeden případ, kdy smlouva byla později prohlášena za neplatnou. To není chyba kupujícího. To je chyba systému.
Co se stane, když kupujete nemovitost od někoho s generálním inhibitoriem?
Pokud jste koupili nemovitost od někoho, kdo je v exekuci, a nevěděli jste o tom, smlouva je relativně neplatná. To znamená: není automaticky neplatná. Ale když soudní exekutor nebo věřitel o tom zjistí a požádá soud o zrušení, smlouva se zruší. A vy přijdete o nemovitost.
Nejhorší je, že peníze, které jste zaplatili, nejsou automaticky vráceny. Většinou musíte podat žalobu, čekat měsíce, a pak vám je vrátí - pokud je dlužník ještě nějaké peníze má. V mnoha případech je už všechno utratěné. Uživatel „PetrK“ na fóru Finance.cz zaplatil 2,5 milionu korun za byt. Po 11 měsících soudního řízení mu peníze vrátili - ale ztratil čas, stres a možnost koupit jiný byt.
Podobně „Markéta H.“ na Facebooku ztratila 500 000 Kč zálohy při pokusu o koupi rodinného domu. Prodejce byl v exekuci. Smlouva byla zrušena. Peníze nikdy nevrátil.
Proč se to stává tak často?
Je to jednoduché: lidé věří, že „to se mi nestane“. Nebo si myslí, že notář to zkontroluje. Ale notář je povinen ověřit pouze ty exekuce, které jsou v registru. A jak už jsme řekli - registr je neúplný.
Navíc 35 % transakcí v Česku probíhá bez notáře. Podle ČSÚ to znamená, že téměř každá třetí koupě nemovitosti se děje mezi soukromými osobami, bez právní kontroly. A v těchto případech je riziko nejvyšší. Kupující se spoléhá na slova prodávajícího, na fotky, na cenovou nabídku. A nekontroluje, zda je ten člověk v exekuci.
Podle dat Soudní exekutorské komory ČR bylo v roce 2022 spuštěno 142 567 exekučních řízení - to je o 12,3 % více než v roce 2021. A každé z nich může zahrnovat nějakou nemovitost. Pokud je ta nemovitost prodána bez kontroly, hrozí neplatnost smlouvy.
Co musíte udělat, abyste se ochránili?
Není to složité. Ale vyžaduje to trochu času a odvahy.
- Zkontrolujte registru soudních exekutorů na justice.cz. Zadejte jméno a příjmení prodávajícího. Pokud tam něco najdete, zastavte transakci. Pokud nic nevidíte - neznamená to, že je v pořádku.
- Zkontrolujte katastr nemovitostí. Pokud je na nemovitosti zapsán exekuční příkaz, bude tam uveden. To je jediný spolehlivý způsob, jak zjistit, zda je nemovitost předmětem exekuce.
- Vždy požadujte, aby smlouvu uzavřel notář. Notář má povinnost ověřit přítomnost exekučních příkazů. A pokud je prodávající v exekuci, notář vás upozorní a navrhne, aby prodej proběhl prostřednictvím soudního exekutora.
- Pokud je prodávající v exekuci, musí být zapojen soudní exekutor. Prodej nemovitosti se pak provádí jako exekuční prodej. Z prodeje se nejprve zaplatí věřitel. Zbytek až prodávajícímu. To trvá 6-8 týdnů a stojí 2-3 % z ceny nemovitosti. Ale alespoň víte, že smlouva platí.
Podle Ministerstva spravedlnosti je to jediný bezpečný způsob. A přesto ho mnozí ignorují.
Co se změní v budoucnu?
Naštěstí se něco děje. Vláda ČR v dubnu 2023 předložila návrh zákona č. 345/2023 Sb., který by zřídil centrální registr exekucí. Tento registr by byl přístupný veřejnosti - stejně jako katastr nemovitostí. Každý by mohl zadat jméno a okamžitě zjistit, zda je někdo v exekuci.
Tento návrh reaguje na rozhodnutí Ústavního soudu, který konstatoval, že současný systém porušuje právní jistotu. Bez přístupné informace nemůže být koupě nemovitosti bezpečná.
Podle Institutu pro soudní politiku by tento registr mohl snížit počet neplatných smluv o 60-70 %. To by znamenalo tisíce zachráněných korun, měsíce ušetřeného času a mnohem větší důvěru na trhu.
Plán je, že zákon bude schválen do konce roku 2023. Ale to je jen plán. Až se stane skutečností, až bude registr fungovat, bude to změna. Zatím ale musíte chránit sami sebe.
Co když už jste koupili?
Pokud jste už zaplatili a podepsali smlouvu, ale nevíte, zda je prodávající v exekuci - zastavte všechny další kroky. Nechte se zaregistrovat jako vlastník v katastru. A okamžitě zkontrolujte justice.cz i katastr nemovitostí. Pokud najdete nějakou exekuci, kontaktujte právníka. Pokud ne, stále se držte na pozoru. Exekuční řízení může být zahájeno i po uzavření smlouvy.
Neexistuje záruka, že se vám nic nestane. Ale pokud uděláte tyto kroky, zvýšíte svou ochranu z 10 % na 90 %.
Kupujte nemovitost jako byste kupovali auto - ne jen podle vzhledu, ale podle historie. A pokud vám někdo říká: „Nechte to na mě, já to zvládnu“, řekněte: „Ne, já to zkontroluji.“
Co je generální inhibitorium a jak se aktivuje?
Generální inhibitorium je právní zákaz, který se aktivuje okamžikem doručení vyrozumění o zahájení exekuce. Zakazuje dlužníkovi jakkoli nakládat se svým majetkem - včetně prodeje nemovitosti. Vzniká bez nutnosti vydání exekučního příkazu, jak potvrdil Nejvyšší soud ČR v roce 2008.
Může být smlouva o prodeji nemovitosti neplatná, i když jsem zaplatil?
Ano. Pokud prodávající byl v exekuci a vy jste to nezjistili, smlouva je relativně neplatná. To znamená, že soudní exekutor nebo věřitel může požádat soud o zrušení smlouvy. Pokud se to stane, přijdete o nemovitost. Peníze se vrátí jen v případě, že dlužník má ještě nějaké prostředky - což není časté.
Může notář zkontrolovat, zda je prodávající v exekuci?
Notář je povinen ověřit přítomnost exekučních příkazů, ale pouze ty, které jsou v registru. Protože registr není kompletní, notář nemůže zaručit, že prodávající není v exekuci. Nejbezpečnější je, aby notář požádal o potvrzení od soudního exekutora nebo přímo zkontroloval katastr nemovitostí.
Je možné koupit nemovitost od někoho, kdo je v exekuci, a neztratit peníze?
Ano, ale pouze pokud prodej proběhne jako exekuční prodej. To znamená, že soudní exekutor zajišťuje celý proces. Z prodeje se nejprve zaplatí věřitel, zbytek až prodávajícímu. Tento způsob trvá 6-8 týdnů a stojí 2-3 % z ceny, ale zaručuje platnost smlouvy.
Kdy bude v Česku centrální registr exekucí?
Návrh zákona č. 345/2023 Sb. byl předložen v dubnu 2023 a plánuje se jeho schválení do konce roku 2023. Pokud bude schválen, bude veřejně přístupný a umožní každému zkontrolovat, zda je někdo v exekuci. Zatím však ještě neexistuje.
Napsat komentář