Stojíte před prodejem bytu nebo domu a ptáte se: fotografie interiéru je opravdu tak důležitá? Ano. A ne jen trochu. V České republice už v roce 2025 neexistuje žádný úspěšný prodej nemovitosti bez kvalitních fotek. Nejde o luxus. Nejde o „kdybych měl“. Jde o základ. Když kupující klikne na inzerát, první věc, kterou vidí, je fotka. A ta rozhoduje, zda se vůbec podívá dál.
Proč vůbec fotografie interiéru dělá rozdíl?
Představte si to: kupující prochází desítkami inzerátů na Bezrealitky. Všichni mají stejný počet místností, stejnou cenou, stejný popis. Co je tedy rozdíl? Fotky. 75 % lidí se rozhoduje o prokliknutí do inzerátu pouze podle prvního obrázku. Pokud je to tmavá, přetížená nebo špatně osvětlená fotka, kliknout už nebudou. A to i když byt je skvělý.
Profesionální fotografie interiéru nemovitosti je jako reklama na váš dům. Neříká jen: „Tady je byt.“ Říká: „Tady je váš nový život.“ Kvalitní fotky vzbuzují emoce. Ukazují prostor jako místo, kde se dá žít, nejen jako soubor stěn a podlah. A to je to, co kupující hledají.
Studie Evropský.cz z roku 2021 ukazují, že nemovitosti s profesionálními fotkami prodávají o 32 % rychleji a za cenu vyšší o 1-5 %. V Brně například kancelář Eva Reality zvýšila prodejní cenu rodinného domu o 48 000 Kč jen proto, že investovala 2 200 Kč do kvalitní fotoprezentace. To není náhoda. To je strategie.
Co se skrývá za „profesionální fotografií“?
Není to jen „nafotit byt“ telefonem. To je amaterský přístup, který může poškodit prodej. Profesionální fotografie interiéru je komplexní proces s technikou, která se liší od běžného fotografování.
- Objektivy: Používají se širokoúhlé objektivy 16-35 mm, aby se zachytil celý prostor. Ale ne každý širokoúhlý objektiv je stejný. Špatně použitý způsobuje deformace - stěny vypadají jako křivé, místnosti jsou větší, než jsou ve skutečnosti. To může vést k odstoupení od prohlídky.
- Osvětlení: Přirozené světlo je klíč. Ale většina bytů nemá dostatek světla, zvláště v zimě. Proto se používají doplňkové zdroje jako Godox SL-150, které rovnoměrně rozptýlí světlo a odstraní stíny. Nezapomeňte: příliš mnoho umělého světla vypadá nepravděpodobně.
- Úpravy: Fotky se upravují v Lightroomu - korigují se barvy, odstraňují se nečistoty, zvyšuje se jas. Ale to není vše. Největší přidaná hodnota přichází s virtual stagingem.
Virtual staging je digitální vložení nábytku do prázdného prostoru. Když je byt prázdný, lidé si ho těžko představují. S virtual stagingem vidí, jak by to mohlo vypadat s kuchyňským ostrovem, pohovkou nebo knihovnou. Cena je 600-1 200 Kč za místnost. A přesto to zkracuje dobu prodeje o 18 % u neprobytých nemovitostí.
3D prohlídka - nutnost nebo luxus?
3D prohlídka už není jen pro luxusní byty. V roce 2025 ji používá 89 % klientů, kteří si vybírají kompletní balíček. Nejčastěji se používá technologie Matterport Pro3, která skenuje celý prostor s přesností 1 cm. Výsledkem je interaktivní prohlídka, kterou lze procházet jako ve hře - pohybujete se, otáčíte se, podíváte se pod strop.
Co to dělá pro prodej? Konverzní poměr je o 27 % vyšší než u statických fotek. Lidé se necítí „nafotenými“. Cítí se jako by tam byli. A to je silný nástroj. Ale není to zázrak. Jiří Svoboda z realitního trhu upozorňuje: „Virtuální prohlídka nezastoupí fyzickou prohlídku u 68 % klientů s vyšším rozpočtem.“ To znamená: 3D prohlídka přitáhne zájemce, ale fyzická prohlídka získá prodej.
Pro menší byty pod 50 m² stačí klasická fotografie. Pro domy nad 150 m² je už téměř nezbytné přidat dronové záběry exteriéru. V září 2023 začala firma Frametime.cz nabízet interaktivní dronové prohlídky Flypano - lze procházet i venku, vidět zahradu, terasu, parkování.
Ceny a co dostanete za peníze
Ceny se liší podle rozsahu. Základní balíček pro byt 2+kk (15-25 fotek, základní úpravy) stojí 1 500-2 500 Kč. To je minimum, které byste měli investovat. Pokud chcete výrazně zvýšit šance na prodej, vyberte kompletní balíček:
- 20-30 upravených fotek interiéru a exteriéru
- 3D virtuální prohlídka (Matterport)
- 60-90 sekundové video
- 3D půdorys
- Virtual staging (2-3 místnosti)
- Dronové záběry (pokud je byt s pozemkem)
Takový balíček stojí 6 000-8 500 Kč. Zní to drahé? Představte si to takto: když prodejní cena vaší nemovitosti stoupne o 5 %, a to je 100 000 Kč, tak jste investovali 8 500 Kč a získali 91 500 Kč čistého zisku. To je investice, která se vyplatí.
Co dělat před fotografováním?
Největší chyba? Přijít s bytem, který je ještě „živý“. Fotograf nezvládne vše. On nevyčistí, nevyhodí, nezakryje. To musíte udělat vy.
Před fotografováním:
- Odstraňte vše osobní: fotografie, hračky, šatníky plné obleků, koupelnové potřeby. Fotky mají být o prostoru, ne o vás.
- Ukliděte všechny plochy: stoly, regály, kuchyňské výplně. Nechávejte jen pár dekorativních věcí - jednu vaze, jednu knihu, jednu svíčku.
- Zkontrolujte osvětlení. Otevřete všechny záclony. Vypněte všechny přepínače, které nejsou potřeba. Fotograf bude přidávat světlo, ale přírodní světlo je nejlepší.
- Odstraňte špínu. Koupelna, kuchyně, podlahy - vše musí být čisté. Fotografie zvětšují každou nečistotu.
- Nezapomeňte na větrání. Pokud je v bytě špatný pach, fotka to neukáže, ale lidé to cítí, když přijdou na prohlídku.
Nejčastější chyba? Lidé si myslí, že „to už zvládne fotograf“. Ne. On zvládne fotit. Ale ne vyčistit vaši kuchyni. To je vaše práce.
Co se může pokazit?
Není všechno zlaté, co se leskne. Je spousta levných služeb, které dělají fotky „na rychlo“. A ty mohou poškodit prodej.
- Deformace prostor: Někteří fotografové používají příliš široký úhel, který způsobí, že místnosti vypadají jako křivé. To vzbuzuje podezření.
- Příliš moc virtual stagingu: Když do prázdného bytu vložíte luxusní nábytek, který neodpovídá realitě, lidé přijdou a cítí se oklamáni. To zvyšuje odstoupení od prohlídky o 15 %.
- Špatné osvětlení: Příliš mnoho umělého světla vypadá jako „příšerně“. Příliš málo světla vypadá jako „špatně udržovaný“.
- Nesoulad s realitou: Pokud je na fotce pohovka, která ve skutečnosti neexistuje, a klient si ji představuje, pak přijde na prohlídku a zklamání je obrovské. To znamená ztrátu prodeje.
Podle Google recenzí 23 % klientů kritizuje „přirozené osvětlení“ a „deformace“. To znamená: nevybírejte nejlevnějšího fotografa. Vyhledejte někoho, kdo má portfolio s realistickými výsledky.
A co AI?
Už se objevují nástroje jako CPromo AI, které automaticky upravují fotky. Zkracují zpracování o 65 %. V roce 2024 se očekává, že virtual staging bude stát jen 300 Kč za místnost - to je revoluce. Ale AI nezvládne vše. Není schopná pochopit, jaký je charakter prostoru. Není schopná pochopit, že v bytě v Brně má být moderní, ale ne „nějaký západní“. Lidé cítí, když je fotka „příliš dokonalá“.
AI je nástroj. Ne řešení. Nejlepší výsledek máte, když použijete AI pro úpravy, ale profesionální fotograf pro kvalitu a virtual staging pro emoce.
Kdo to dělá v ČR?
Trh je rozdělený: 75 % je malých specializovaných firem, 25 % velkých realitních kanceláří s vlastními týmy. V Brně a Praze najdete mnoho dobře hodnocených fotografových služeb. Vyhledejte ty, které mají:
- Portfolio s reálnými příklady (ne jen „perfektní“ fotky)
- Uvedené techniky (Matterport, Godox, Canon R5)
- Recenze na Google Maps - hledejte, co lidé píší o osvětlení a přesnosti
- Možnost předem poslat checklist pro přípravu prostoru
Nezapomeňte: pokud vám fotograf neřekne, co máte udělat před fotografováním, je to červená vlajka.
Pravidla, která nesmíte přehlédnout
Veřejná prezentace nemovitosti je podléhá zákonu. Podle §2121 Občanského zákoníku musí být prezentace pravdivá. Pokud upravíte fotku tak, že byt vypadá jako 120 m², když je 95 m², můžete být pokutován až do 500 000 Kč. V roce 2022 bylo v ČR 12 případů takového podvodu.
Je to záležitost důvěry. Pokud se prodejní cena zvýší o 5 %, ale klient zjistí, že byt je menší, než se zdá, nezískáte prodej. Získáte reklamaci, soudní proces a ztrátu pověsti.
Když všechno jde dobře - co dál?
Po fotografování se fotky exportují na Bezrealitky, SReality a Google Street View. Všechno to funguje bez dodatečných poplatků. Ale nezapomeňte:
- Přidejte k fotkám krátký, jasný popis - ne „skvělý byt“, ale „byt 2+kk, 78 m², výhled na zahradu, nová koupelna, 2024“.
- Použijte první fotku jako hlavní - ta musí být nejlepší.
- Nezapomeňte na video - 60 sekund, která ukazují, jak se pohybujete prostorem. To je silnější než 20 fotek.
Podle průzkumu Interiér & Styl z října 2023 94 % lidí, kteří investovali do profesionální fotoprezentace, plánuje to stejné udělat i při dalším prodeji. To je nejlepší potvrzení: tohle není jednorázová věc. Je to investice do vaší budoucí nemovitosti.
Je potřeba platit za 3D prohlídku, když mám malý byt?
Pokud máte byt pod 50 m², 3D prohlídka není nezbytná. Stačí kvalitní fotografie a virtual staging. 3D prohlídka se vyplatí hlavně u větších nemovitostí, kde lidé chtějí prozkoumat celý prostor - třeba rodinný dům nebo byt s více patry. U malého bytu je důležitější, aby fotky vypadaly přirozeně a přitahovaly pozornost.
Můžu si fotky udělat sám s telefonem?
Technicky ano. Ale v praxi ne. Telefon má malý senzor, špatné osvětlení a neumí zpracovat kontrasty. Výsledek je tmavý, přetížený, nebo příliš jasný. Lidé si to všimnou. I když byt je skvělý, amaterské fotky ho představují jako „něco, co se musí prodát rychle“. Profesionální fotografie vám dává důvěru. A důvěra vede k vyšší nabídkám.
Co je virtual staging a proč je to tak důležité?
Virtual staging je digitální přidání nábytku do prázdného prostoru. Když je byt prázdný, lidé si ho těžko představují. S virtual stagingem vidí, jak by to mohlo vypadat - s kuchyňským ostrovem, pohovkou nebo pracovním stolem. To vzbuzuje emoce a zvyšuje zájem. U neprobytých nemovitostí zkracuje dobu prodeje o 18 %. Stojí 600-1 200 Kč za místnost, ale vrací se v ceně prodeje.
Můžu si nechat upravit fotky v Photoshopu sám?
Možná. Ale pokud nejste zkušený, můžete poškodit kvalitu. Příliš jasné fotky vypadají falešně. Příliš tmavé vypadají špatně. Pokud nevíte, jak upravit světlo a barvy, nechte to na profesionále. Kvalitní úpravy v Lightroomu a Photoshopu trvají hodiny a vyžadují zkušenosti. Nechte to na někoho, kdo to dělá denně.
Je výhodnější koupit balíček nebo si vybírat služby zvlášť?
Je výhodnější koupit kompletní balíček. 89 % klientů volí fotky + video + 3D prohlídku + virtual staging. Když si to vybíráte zvlášť, často zaplatíte více a dostanete nekonzistentní výsledek. Kompletní balíček zaručuje jednotný styl, kvalitu a rychlost. A především - zvyšuje prodejní šance o více než 40 %.
Profesionální fotografie interiéru není náklad. Je to investice. A ta se vyplatí. V každém bytě, v každém domě, v každém městě v České republice. Nechte si to udělat dobře. Nebo nechte to být. Ale nechte to být s otevřenýma očima - nejde jen o fotky. Jde o to, jak lidé cítí váš dům. A to se nechá vytvořit jen jedním způsobem: kvalitně.
Napsat komentář