Faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti: Kompletní seznam 2025

Co opravdu určuje cenu nemovitosti? Více než jen velikost a počet místností

Když hledáte byt nebo dům, většina lidí se dívá na plochu, počet místností a barvu kuchyňských skříní. Ale to je jen vršek ledovce. Skutečná cena nemovitosti se tvorí z desítek faktorů, které se navzájem ovlivňují. Některé jsou zřejmé, jako poloha nebo stav budovy. Jiné přehlížíte - a ztrácíte tisíce, nebo dokonce miliony korun.

Podle dat České národní banky z roku 2023 se v České republice v průběhu posledních deseti let ceny bytů průměrně zvyšovaly o 7,2 % ročně. Ale od roku 2023 se vše změnilo. V Praze klesly ceny o 2,4 %, na venkově o 1,8 %. Proč? Ne proto, že lidé přestali potřebovat bydlení. Ale proto, že hypotéky stály o téměř 5 % více než před třemi lety. A to ovlivňuje všechno.

Poloha - největší faktor, který přesahuje všechno ostatní

Největší vliv na cenu má jedna věc: poloha. Podle odborníků z Property Experts tvoří až 90 % ceny nemovitosti právě to, kde je. To zní překvapivě? Zkuste si to představit: stejný byt o rozloze 60 m² v Praze 2 a v Praze 9. V Praze 2 stojí přibližně 112 500 Kč za m². V Praze 9 jen 78 200 Kč za m². Rozdíl? Téměř 40 %. A to je jen jeden příklad.

Co vlastně dělá rozdíl mezi čtvrtěmi? Nejen školy, nemocnice nebo obchody. Ale vzdálenost od zastávky MHD. Každých 100 metrů, které musíte jít k zastávce, snižuje hodnotu bytu o 1,8 až 2,3 %. Pokud máte byt 500 metrů od tramvaje, je o 9-11,5 % levnější než ten stejný, co je hned u zastávky. A to i přes to, že se na to v inzerátu často ani neupomíná.

Nezapomeňte na parkování. Místo ve dvorku zvyšuje cenu o 8-12 %. Uzamykatelná kolárna přidá 3-5 %. Zastřešená garáž? To je plus 6-9 %. A pokud je byt v blízkosti plánovaného metra - třeba v Pankráci - ceny začaly stoupat ještě před zahájením výstavby. Lidé kupují předem, protože vědí, že to bude lepší.

Technický stav - od zateplení po kvalitu oken

Stav nemovitosti není jen „nový“ nebo „potřebuje rekonstrukci“. Je to celý systém. Kvalita zateplení může zvýšit cenu o 5-8 %. Pokud máte trojsklo, přidá to 2-4 %. Solární panely? To je dalších 4-7 %. A pokud máte tepelné čerpadlo místo elektrického kotle, může to být rozdíl 3-6 %.

A co energetický štítek? Budovy s štítkem A jsou v průměru o 8,5 % dražší než ty se štítkem C. To není jen o šetření na elektřině - kupující vědí, že budovy s nízkou náročností jsou budoucnost. A když budova potřebuje kompletní rekonstrukci? To může snížit cenu o 25-30 %. A náklady na rekonstrukci 60 m² bytu? Mezi 850 000 a 1 200 000 Kč. Takže když vidíte inzerát s „dobrým bytem za 4 miliony“, zkontrolujte, jestli tam není skrytý náklad na přestavbu.

Velikost, dispozice a vybavení - co přidává a co ubírá

Velikost a dispozice představují 10-12 % hodnoty nemovitosti. Ale to neznamená, že větší je vždy lepší. Byt s neefektivní dispozicí - třeba s dlouhým chodbičkovým koridoru nebo koupelnou bez okna - může být o 10-15 % levnější než stejně velký, ale dobře navržený.

Standard dokončení přidává 7-10 % ceny. Ale luxusní vybavení - kvalitní kuchyňské nářadí, vysokokvalitní koberce, integrované osvětlení - může zvýšit hodnotu až o 15 %. A co orientace? Byt s jihovýchodní nebo jižní orientací má větší hodnotu. Slunce v kuchyni ráno, slunce v obýváku odpoledne - to zvyšuje cenu o 3-5 %.

Ekonomické faktory - jak vás ovlivňuje úroková sazba

Největší změna v posledních letech přišla z České národní banky. Úrokové sazby vyskočily z 2,1 % v roce 2021 na 6,8 % v roce 2023. To znamenalo, že hypotéka na 3 miliony Kč za 25 let stála o 11 000 Kč měsíčně více. A to způsobilo, že počet uzavřených hypoték klesl o 47 % v prvním pololetí 2023.

Co to znamená pro ceny? Když lidé nemohou půjčit tolik peněz, kupují méně. A když kupujících je méně, ceny klesají. To je jednoduchá ekonomika. Ale zároveň se investoři stále přesouvají do nemovitostí - důvěra v penzijní fondy klesla na 1,8 % ročního výnosu, zatímco nemovitosti přinášely 7,2 %. Investiční nákupy dnes tvoří 28,4 % všech transakcí. To je výrazný nárůst oproti 12,7 % v roce 2015.

Nezapomeňte i na inflaci. V roce 2022 dosáhla 18 %. To znamenalo, že lidé hledali, kam uložit peníze. Nemovitosti byly jednou z nejbezpečnějších možností. A to i přes růst cen.

Demografie a sociální faktory - kdo přijde a kdo odchází

Praha mezi lety 2011 a 2021 přibyla 107 000 obyvatel. To znamená, že na každý kilometr čtvereční přibylo 17,3 lidí. Na Moravě ubylo 4,2 lidí na km². To není náhoda. Lidé se stěhují do měst - a to zvyšuje poptávku po bytích.

A co sociální dávky? V letech 2015-2022 vzrostl průměrný nájem v Praze z 22 500 Kč na 34 800 Kč za byt 2+1. Proč? Protože lidé dostávali větší příspěvky na bydlení. A když se zvýší nájem, zvýší se i cena bytu - protože vlastník ví, že ho může pronajmout za více.

Ještě jeden faktor, který lidé přehlížejí: kvalita sousedství. Pokud je v blízkosti sociálně vyloučená lokalita, může to snížit cenu o 15-20 %. A naopak - čisté, bezpečné, zelené čtvrtě s dětskými hřišti a kavárnami zvyšují hodnotu. To není jen o pohodlí. Je to o tom, že budoucí kupující hledají místo, kam by chtěli přijít i za 10 let.

Legislativa a plánování - co se děje za vaším domem

Nezapomeňte na územní plán. Pokud je v blízkosti vašeho domu plánovaná výstavba nového silničního uzlu, nemovitost ztratí hodnotu. Pokud je plánované metro, park nebo škola - zvýší se. To není jen o tom, co vidíte. Je to o tom, co se bude dít v příštích pěti letech.

Nové zákony o energetické náročnosti budov, o zákazu starých kotlů, o povinném zateplení - všechno to ovlivňuje, jaká bude budoucí hodnota. Budovy, které nebudou splňovat nové normy, budou mít problém s prodejem. A to se už začíná projevovat.

Co je důležité si pamatovat v roce 2025

Trh s nemovitostmi je teď v přechodu. Ceny klesly, ale ne zhroutily. Prognóza Analytického centra ČS předpokládá mírný růst 2-3 % ročně do roku 2027. Proč? Protože lidé potřebují bydlet. A v Česku je stále nedostatek bytů - zvláště v městech.

Největší chyba, kterou lidé dělají: srovnávají ceny z roku 2021 s těmi z roku 2025. To je jako srovnávat cenu benzínu z roku 2019 s cenou dnes. Změny byly obrovské. Důležité je srovnávat stejné typy nemovitostí ve stejné lokalitě a v kontextu aktuálních úrokových sazeb.

Nezapomeňte: cena nemovitosti není jen číslo. Je to výsledek mnoha faktorů - od vzdálenosti od zastávky po plánovanou výstavbu metra. Když kupujete, nechte se vést jen emoce. Zkontrolujte všechny faktory. A pak se rozhodněte. Protože jedna špatná volba může stát tisíce - nebo miliony.

Co si pamatovat při nákupu nemovitosti

• Poloha je číslo jedna - nezapomeňte na MHD, parkování, školy, bezpečnost.
• Technický stav může přidat nebo ubrat až 30 % ceny - nezapomeňte na zateplení, okna, vytápění.
• Velikost není vše - dispozice a orientace mají větší vliv, než si myslíte.
• Úrokové sazby ovlivňují poptávku - a tím i ceny.
• Investoři jsou stále aktivní - 28 % transakcí je od nich.
• Plánované projekty v okolí - metro, silnice, park - mohou změnit cenu za pár měsíců.
• Nezapomeňte na energetický štítek - A je o 8,5 % dražší než C.
• Sociální klima sousedství - to, co nevidíte, může být nejdůležitější.