Když se rozhodnete koupit nemovitost na dražbě, nejde jen o to, kdo nabídne nejvíc peněz. Nejdůležitější je, co vás dražební vyhláška skutečně říká. Mnoho lidí si myslí, že stačí podívat na cenu a nabídnout o pár tisíc víc. Ale většina dražebních vyhlášek je psaná jako soudní dokument - plná technických termínů, skrytých závazků a výstrah, které začátečník přehlédne. A to může stát tisíce, nebo dokonce miliony korun.
Co je dražební vyhláška a proč je to vážný dokument?
Dražební vyhláška není jen oznámení o tom, že se něco prodává. Je to právní dokument, který podle zákona č. 26/2000 Sb. musí obsahovat přesně definované informace. Každá vyhláška musí být zveřejněna na Portálu dražeb (dražby.fs.gov.cz), na úřední desce soudního exekutora a v Centrální evidenci exekucí. V roce 2024 proběhlo v Česku přes 12 500 nemovitostních dražeb - z toho téměř 80 % bylo z důvodu exekuce. A přes 60 % lidí, kteří poprvé koupili na dražbě, si přiznalo, že nepochopilo celý obsah vyhlášky.
Tady je pravda: dražební vyhláška je vaše jediná ochrana před překvapeními. Pokud tam není napsané, že na nemovitosti visí užívací právo pro někoho, kdo tam bude žít do konce života - vy to nevíte. A když to zjistíte až po dražbě, už nemůžete odstoupit. Musíte koupit - i když se vám to stane jako noční můra.
12 klíčových bodů, které musíte pročíst - až do detailu
Nejde o to, aby jste to přečetli. Jde o to, aby jste to porozuměli. Každý bod vyhlášky může být klíčem k úspěchu nebo katastrofě.
- Typ dražby - Je to dobrovolná nebo nedobrovolná? Nedobrovolná znamená exekuci. Dobrovolná může být například dědictví nebo rozvod. Pokud je to opakovaná dražba, nejnižší podání je o 10-20 % nižší. To je vaše příležitost.
- Dražebník - Musí to být soudní exekutor (pro exekuční dražby). Zkontrolujte jeho jméno a případně telefon. Pokud je tam jen „exekutor“ bez jména - je to podezřelé.
- Místo, datum a čas - Pokud je to elektronická dražba, je tam odkaz na systém. Ujistěte se, že víte, jak se tam přihlásit. V roce 2025 už 65 % dražeb probíhá online.
- Popis nemovitosti - Tady je to důležité: katastrální území, parcelní číslo, výměra, typ stavby, rok výstavby. Nikdy nevěřte jen slovům. Otevřete portál ČÚZK a najděte parcelu na mapě. Porovnejte, zda je popis stejný. Pokud tam píšou „rodinný dům 145 m²“, ale na mapě je jen 110 m² - je to varování.
- Práva a závazky - Tady se děje většina katastrof. Zde může být zapsané: zástavní právo (např. 2,5 mil. Kč u ČSOB), užívací právo („bývalá manželka může bydlet do konce života“), servitut (např. „právo projít pozemkem“), nebo výstavbová omezení („nepovoleno stavět více než 2 patra“). Každý závazek má cenu. Pokud je zástavní právo 2,5 mil. Kč a vydražíte za 2,8 mil. Kč - vaše čistá cena je 5,3 mil. Kč. To si většina lidí neuvědomí.
- Stav nemovitosti - Často je tam napsáno: „stavba vyžaduje rekonstrukci“ nebo „elektroinstalace neodpovídá současným normám“. Ale to je vše? Většina vyhlášek neuvádí, že je potřeba vyměnit střechu, vodovod nebo klimatizaci. Podle znaleckého ústavu 35 % vyhlášek má neúplný popis stavu. Požádejte o kopii znaleckého posudku - ten obsahuje mnohem víc detailů.
- Odhadní cena - Je to cíl, ne výchozí bod. V roce 2024 byla průměrná odhadní cena o 18,7 % nižší než tržní. Ale to neznamená, že se to prodá za tu cenu. Nejnižší podání je obvykle 70 % odhadní ceny. Pokud je odhad 5 mil. Kč, nejnižší podání je 3,5 mil. Kč. Ale vy můžete nabídnout i 4 mil. Kč - pokud je to víc než nejnižší podání.
- Kulturní památka - Pokud je to památka, musíte se připravit na omezení rekonstrukce. Nemůžete měnit fasádu, okna, střechu bez povolení. A to může stát tisíce korun navíc v právních nákladech.
- Nejnižší podání a minimální příhoz - Nejnižší podání je minimum, které musíte nabídnout. Minimální příhoz je o kolik musíte přidat - obvykle 50 000 Kč. Pokud je nejnižší podání 3,5 mil. Kč a příhoz 50 000 Kč, můžete nabídnout 3,55 mil. Kč, ale ne 3,51 mil. Kč.
- Způsob úhrady - Pokud vydražíte za více než 500 000 Kč, musíte zaplatit do 14 dní. To je krátká lhůta. Musíte mít peníze připravené. Pokud nemáte, neúčastněte se dražby.
- Prohlídka - Většina lidí ji nevyužije. Ale to je vaše poslední šance vidět nemovitost před dražbou. Přijďte s technikem, se zkušeným stavitelem. Zkontrolujte střechu, zdi, podlahy, kanalizaci. Pokud vám někdo říká „není potřeba chodit na prohlídku“, je to lživá rada.
- Upozornění na nepřesnost - V každé vyhlášce je malý text: „údaje jsou uvedeny na základě vizuální prohlídky“. To znamená: nejsou to záruky. Soudní exekutor není zodpovědný za chyby. Vy jste odpovědný za to, že jste si vše zkontrolovali.
Co vás může stát nejvíc - reálné případy
Na fóru Drazby.cz uživatel PetrCZ koupil dům za 2,8 mil. Kč. Neuvědomil si, že na nemovitosti je zapsané užívací právo pro bývalou manželku dlužníka - až po dražbě zjistil, že ji nemůže vystěhovat do konce jejího života. To znamená: 15 let a více. Dům byl prakticky bezcenný pro případnou prodej.
Naopak Investor2024 si přečetl celou vyhlášku a zjistil, že musí zaplatit 350 000 Kč za připojení k nové kanalizaci. Započítal to do své nabídky - a nakonec koupil nemovitost o 15 % pod tržní cenou. Získal dům za 3,2 mil. Kč, zatímco jiní za stejný dům platí 4,5 mil. Kč.
Na Redditu uživatel RealEstateNewbie nevěděl, že je to opakovaná dražba. Proto nevěděl, že nejnižší podání je nižší. Nabídl o 10 % méně - a přišel o byt, který by stál 40 % méně než tržní cena.
Co dělat, když to nechápete?
Nejste jediný, kdo si s tím neví rady. Podle průzkumu Ipsos z března 2024 68 % lidí, kteří se účastnili dražeb, by rádi zaplatilo až 5 000 Kč za profesionální poradu před dražbou. A má to smysl.
Právník specializující se na nemovitosti vám přečte vyhlášku za 2 500 Kč - a řekne vám, kde je riziko, kde je chyba, kde je skrytý dluh. To je investice, která vám může ušetřit 100 000 nebo 500 000 Kč.
Na portálu Dražby transparentně (založeném Ministerstvem spravedlnosti v říjnu 2024) najdete interaktivní návod s příklady. Tam je vše vysvětleno jasně - s obrázky, s výstrahami, s konkrétními příklady z reálných vyhlášek.
Nejčastější chyby - a jak jim předcházet
- Chyba 1: „Nechápu, co je nejnižší podání.“ - Nejnižší podání je minimum. Nejde o odhadní cenu. Pokud je nejnižší podání 3,5 mil. Kč, musíte nabídnout alespoň to.
- Chyba 2: „Nemám čas jít na prohlídku.“ - Prohlídka je vaše poslední šance. Bez ní koupíte slepou nemovitost.
- Chyba 3: „Užívací právo? To je jen formálnost.“ - Ne. To znamená, že někdo má právo tam žít - a vy ho nemůžete vystěhovat.
- Chyba 4: „Vydražil jsem za 3 mil. Kč - to je skvělá cena.“ - Až si spočítáte, že na závazcích visí 2,7 mil. Kč, zjistíte, že jste zaplatil 5,7 mil. Kč.
- Chyba 5: „Dražební vyhláška je jen dokument.“ - Je to vaše smlouva. Pokud tam není napsané, že nemovitost má špatný vodovod - vy to nevíte. A musíte to opravit sami.
Co se změnilo v roce 2025?
Od ledna 2024 platí novela zákona, která vyžaduje, aby vyhláška obsahovala kontaktní údaje dražebníka a informaci, že si můžete vyžádat další informace. To je krok dopředu. Ale stále není povinné, aby byly připojeny fotografie, plány nebo katastrální mapy.
Od ledna 2026 má přijít nová standardizovaná šablona - s interaktivními odkazy, fotografiemi a přímým přístupem k katastru. To bude změna. Ale dopředu: zatím to tak není. A pokud chcete koupit teď, musíte to dělat starým způsobem - pečlivě, důkladně, s očima otevřenýma.
Závěr: Koupit na dražbě - nebo ne?
Koupit nemovitost na dražbě může být největší příležitost vašeho života. Ale také největší riziko. Cena je nižší - ale skryté náklady jsou vyšší. Příležitost je větší - ale informace je méně.
Nejde o to, jestli se to vyplatí. Jde o to, jestli chcete riskovat. Pokud jste ochotni strávit 45 minut prostudováním vyhlášky, navštívit prohlídku, zavolat právníkovi a zkontrolovat všechny závazky - můžete koupit dům za polovinu ceny. Pokud ne - nechte to být. Nebo se naučte, jak to dělat správně.
Dražební vyhláška není dokument, který se čte. Je to výzva. A vaše odpověď na ni určí, jestli koupíte nemovitost - nebo jen ztratíte peníze a čas.