Chcete, aby vaše nemovitost rychle a za lepší cenu našla kupujícího? Pak se podívejte na tu nejmenší místnost v domě - koupelnu. Nejde o kompletní přestavbu, která vás stojí stovky tisíc korun. Stačí pár drobných úprav, které změní celý dojem. A to nejen pro vás. Pro kupujícího. A to je to, co skutečně rozhoduje.
Proč koupelna rozhoduje o ceně?
Když lidé přijdou na prohlížení bytu, nejdřív se podívají na kuchyni. Ale druhým pohledem je vždy koupelna. A tam, kde je stará, šedá, s poškrábanou vanou a žlutou dlažbou, se zájemci často zastaví. Někdy navždy. Podle průzkumu České asociace realitních agentur z roku 2022 se nemovitosti s modernizovanou koupelnou prodávají průměrně o 18 dní rychleji. A to je jen začátek. Investice do koupelny v rozmezí 15 000 až 35 000 Kč může zvýšit prodejní cenu o 80 000 až 120 000 Kč. To znamená návratnost 280 % a více. Představte si: za pár tisíc korun navýšíte hodnotu domu o desítky tisíc.
Co opravdu dává největší efekt?
Nechte se odradit od myšlenky, že musíte vyměnit všechno. Nejefektivnější úpravy nejsou ty nejdražší. Podle analýzy firmy Senesi z roku 2023 jsou tři věci, které přinášejí nejvyšší návratnost:
- Výměna baterií - nové kohouty s čistým chromem nebo matovým stříbrným povrchem (např. AXOR Chroma nebo Ravak SoftPure) zvyšují prodejní hodnotu o 312 %. Staré žluté nebo zelené kohouty připomínají 90. léta. Nové vypadají jako z katalogu luxusního hotelu.
- Moderní osvětlení - nahraďte jedinou žárovku v stropu za LED panel nebo dvojici světel vedle zrcadla. Teplé bílé světlo (4000 K) vytváří pocit čistoty a pohodlí. Studie ukazují, že koupelny s dobrým osvětlením dosahují 287 % návratnosti investice.
- Velké zrcadlo - jednoduché, bez rámu, s integrovaným osvětlením. Zrcadlo nejen zvětšuje prostor, ale také vytváří iluzi luxusu. Koupelny s takovým zrcadlem mají o 22 % vyšší prodejní hodnotu než ty bez něj.
Co se nevyplatí? Výměna vany za sprchovou kabinu. I když to zní moderně, zájemci nad 55 let často odstoupí, protože chtějí vanu. A výměna celé dlažby? To už patří do rekonstrukce, ne do prodejního redesignu.
Barvy, které prodávají
Nejčastější chyba? Příliš osobní styl. Když koupelna vypadá jako vaše koupelna, není to pro kupujícího. Musí být neutrální. Nejúčinnější barvy jsou pastelové odstíny bílé, šedé a béžové. Tyto barvy nejen vypadají čistě, ale i zvětšují prostor. Průzkum Hansgrohe z roku 2022 ukázal, že u úzkých koupelen pod 4 m² může pastelová dlažba zvýšit vnímanou plochu až o 30 %. To je jako přidat půl metru čtverečního bez výstavby.
Nevyplácí se: tmavé barvy, zlaté detaily, dekorativní tapety nebo výrazný vzor na podlaze. To všechno omezuje představivost kupujícího. Nejlepší je „prázdný plátno“ - čistý, světlý, klidný prostor, kde si každý může představit svůj styl.
Co dělají nejlepší?
Firmy jako Perfecto Design nebo DesignBath nevybírají náhodné prvky. Všechno je řízeno jedním cílem: co nejvíce lidí přesvědčit, že tato koupelna je pro ně ideální. A to dělají takto:
- Už na první schůzce se ptají: „Kdo bude kupovat?“ - Je to mladý pár? Rodina s dětmi? Senior? To určuje výběr kohoutů, výšku zrcadla, typ osvětlení.
- Používají 3D vizualizaci - ukazují kupujícímu, jak koupelna bude vypadat po úpravách, ještě než se začne pracovat. Tato služba je zdarma u většiny koupelnových studií v ČR od začátku roku 2023.
- Nezaměňují všechno. Zůstávají u původních rozvětvení potrubí. Nejde o přestavbu, ale o „převléčení“. To znamená, že všechno dokončí během 3 až 5 dní. A to je klíčové. Když je byt na trhu, každý den počítá.
Co se má vyhnout?
Nejčastější chyby, které zničí vaši investici:
- Příliš personalizovaný styl - když koupelna vypadá jako vaše koupelna z let 2010. Kupující to nevidí jako „moderní“, ale jako „nevyhovující“.
- Špatná barva - tmavá dlažba, žluté kohouty, zelené tapety. Tyto barvy připomínají staré byty a způsobují, že lidé hned ztratí zájem.
- Přecenění rozpočtu - investovat 100 000 Kč do koupelny, která má celkovou cenu 2 milionů Kč? To se nevyplatí. Návratnost klesá na 65 %. Všechno, co je nad 35 000 Kč, už není „prodejní redesign“, ale „rekonstrukce“.
Na Facebooku uživatelka Kateřina M. napsala: „Po výměně staré žlutohnědé dlažby za bílou pastelovou a instalaci nového zrcadla se cena nabídek zvýšila o 110 000 Kč při investici 28 500 Kč.“ To není štěstí. To je strategie.
Proč to funguje?
Protože lidé nekupují byt. Kupují pocit. Pocit, že byt je čistý, moderní, bez starých problémů. Koupelna je v tomto případě klíčovým místem, kde se ten pocit vytváří. Když je koupelna v pořádku, lidé věří, že i kuchyně, i kabely, i vodovodní potrubí jsou v pořádku. A to je ten klíč.
Největší konkurenční výhoda dnes? Rychlost. Zatímco standardní rekonstrukce trvá 14 až 21 dní, prodejní redesign dokončíte za 3 až 5 dní. A to znamená, že byt bude na trhu dřív. A když je byt na trhu dřív, máte větší šanci, že ho koupí první zájemce - a to za nejvyšší cenu.
Kdo to dělá?
Největší tržní lídři v ČR jsou Perfecto Design (22 % podíl), DesignBath (17 %) a Senesi (14 %). Všechny nabízejí bezplatnou 3D vizualizaci. V Praze je poptávka nejvyšší - 42 % všech projektů. V Brně je to 18 %. A to je důvod, proč většina koupelnových studií teď nabízí i „prodejní redesign“ jako standardní službu. Od roku 2023 už 38 % firem v tomto oboru se specializuje na tento typ úprav. A podle prognózy do konce roku 2024 bude 65 %.
Závěr: Nejlevnější způsob, jak zvýšit cenu bytu
Nemusíte dělat nic velkého. Jen něco, co se vidí. A co se cítí. Koupelna není místnost, kde se koupete. Je to místnost, kde se koupí byt. A když je ta místnost čistá, světlá, moderní a neutrální, lidé ji nejen milují. Kupují ji.
Investujte do koupelny jako do výstavního stolu. Ne do základů. Do dojmu. A ten dojem se pak promění v prodej.
Jaká je průměrná cena prodejního redesignu koupelny v České republice?
Průměrná cena kompletního prodejního redesignu koupelny v České republice se pohybuje mezi 18 500 a 42 000 Kč. Tato cena zahrnuje materiál (baterie, zrcadlo, osvětlení, dlažba) a instalaci. To je výrazně méně než standardní rekonstrukce, která často stojí 80 000 až 150 000 Kč. Klíčové je, že zde nejde o přestavbu, ale o cílené výměny, které mají největší vliv na dojem kupujícího.
Je lepší vyměnit vanu nebo zůstat u ní?
Zůstaňte u vany. I když sprchová kabina vypadá moderně, většina kupujících, zejména nad 55 let, stále preferuje vanu. Výměna vany za kabinu má návratnost pouze 142 %, zatímco výměna baterií nebo zrcadla dosahuje přes 250 %. Pokud je vana v dobrém stavu, stačí ji očistit, zkontrolovat těsnění a případně obnovit povrch. Pokud je poškozená, zvažte jen opravu, ne výměnu.
Můžu si sám upravit koupelnu pro prodej?
Ano, ale jen pokud máte zkušenosti s výměnou baterií, osvětlení a pokládáním dlažby. Většina lidí podceňuje, jak důležitá je barva a osvětlení. Pokud si nejste jistí, je lepší nechat to na specializované firmě. Zkouška ukazuje, že 82 % kupujících říká, že design koupelny ovlivnil jejich rozhodnutí. A to znamená, že malá chyba může stát desítky tisíc korun.
Jak dlouho trvá prodejní redesign koupelny?
Prodejní redesign trvá průměrně 3 až 5 pracovních dní. To je proto, že se neřeší potrubí nebo základní stavební úpravy. Jde o výměnu viditelných prvků: kohoutů, zrcadla, světel, dlažby a možná malého nátěru. To všechno se dá udělat bez zásahu do stěn a podlah. To je klíčové - byt může být znovu na trhu během týdne.
Proč je neutrální design lepší než osobní styl?
Když koupelna vypadá jako vaše, lidé si ji nemohou představit jako svou. Neutrální design - bílé, šedé, béžové barvy, čisté linie, bez dekorací - umožňuje každému, aby si v ní představil svůj styl. Průzkum Ravak z července 2023 ukázal, že 74 % realitních agentů preferuje neutrální řešení. To znamená, že koupelna bude atraktivní pro většinu zájemců, nejen pro některé.