Daň z pronájmu nemovitosti 2026: Jak správně zdanit výnos a ušetřit

Máte v Brně byt na pronájem nebo chalupu, kterou využívají turisté? Možná si myslíte, že stačí jen přijímat peníze na účet a jednou za rok odevzdat papíry. Realita je ale složitější. V roce 2026 se pravidla pro zdanění příjmů z nemovitostí mírně mění a finanční úřady jsou stále důkladnější. Chyba ve výpočtu může stát tisíce korun navíc ve formě penále.

Tento článek vám ukáže přesně, jak spočítat svou daň z pronájmu, kdy se vyplatí skutečné výdaje a kde najít legální možnosti, jak snížit svůj daňový základ. Žádná složitá právní řeč, jen praktické kroky, které fungují.

Klíčová fakta

• Daňové sazby: Základní sazba je 15 %. Pokud váš celkový roční příjem přesáhne 1 676 052 Kč, část nad tuto hranici se zdaní sazbou 23 %.
• Výdaje: Můžete si vybrat mezi paušálem (30 % z příjmu, max. 600 000 Kč) nebo skutečnými náklady. U novostaveb pořízených od roku 2021 je limit na odpočet úroků nižší (150 000 Kč).
• Daň z nemovitosti: V roce 2026 zůstává inflační koeficient na hodnotě 1,0, takže automatické navyšování daně kvůli inflaci nenastane.
• Lhůty: Daňové přiznání k dani z příjmů podáváte do 1. dubna následujícího roku. Daň z nemovitosti se vyměřuje podle stavu k 1. lednu.

Rozdíl mezi daní z příjmu a daní z nemovitosti

Před tím, než začnete počítat, musíte oddělit dvě různé daně, které často zaměňují i zkušení investoři. První je daň z příjmů fyzických osob, která se týká vašeho výnosu z pronájmu. Druhou je daň z nemovitých věcí, kterou platíte jako vlastník bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímáte, bydlíte v ní, nebo stojí prázdná.

Mnoho lidí si myslí, že pokud byt pronajímají, přechází povinnost platit daň z nemovitosti na nájemce. To je velký omyl. Z pohledu zákona zůstává poplatníkem vždy vlastník. Nájemní smlouva nepřenáší daňovou povinnost. I když máte ve smlouvě uvedeno, že nájemce hradí všechny poplatky, vůči finančnímu úřadu jste odpovědni vy. Pokud nedoplatíte, úřad bude jít po vás, ne po nájemci.

Pro rok 2026 je dobrá zpráva ta, že inflační koeficient pro daň z nemovitých věcí zůstává na úrovni 1,0. To znamená, že vaše daň z nemovitosti se automaticky nezvýší, pokud nedojde ke změně rozhodných údajů (například rozšíření plochy) nebo změně místního koeficientu obce. Daň se stanovuje na celý kalendářní rok podle stavu k 1. lednu 2026.

Jak určit váš daňový základ z pronájmu

Základem pro výpočet daně z příjmu je čistý příjem. Ten získáte odečtením opravných výdajů od hrubého příjmu. Ale co všechno se počítá jako příjem?

Jako příjem z pronájmu (§ 9 zákona o daních z příjmů) se považuje nájemné. Zde však nastává častý problém s energiemi. Pokud ve smlouvě máte stanovené paušální zálohy na vodu, elektřinu a topení a tyto položky nájemci nevyúčtováváte (nezasíláte mu faktury za skutečnou spotřebu), musí se tyto zálohy započítat do vašeho příjmu. Finanční úřad totiž předpokládá, že jde o vaši mzdu za poskytování těchto služeb.

Chcete-li tomu předejít, musíte energie nájemci fakturovat zvlášť na základě skutečné spotřeby. Ve smlouvě pak musí být jasně rozlišeno, kolik činí nájemné za užívání prostoru a kolik jsou zálohy na služby. Pouze nájemné se pak řadí do příjmů z nájmu. Energie se stávají vaším nákladem, který můžete odečíst.

Paušální vs. skutečné výdaje: Co se vám vyplatí?

Máte na výběr ze dvou metod, jak snížit svůj daňový základ. Volbu provedete v daňovém přiznání a platí pro všechny vaše příjmy z této skupiny.

1. Paušální výdaje (30 %) Tato metoda je nejjednodušší. Stačí vám výpis z bankovního účtu s uvedenými příjmy. Od příjmu odečtete 30 %, maximálně však do částky 600 000 Kč ročně. Nevýhodou je, že nemusíte vést evidenci faktur za opravy, údržbu ani úroky. Pokud máte nízké reálné náklady (například starší dům bez hypotéky), tato varianta je často výhodnější, protože 30 % je poměrně vysoký odpočet.

2. Skutečné výdaje Zde musíte vést pořádnou evidenci. Každý výdaj musí mít doklad (fakturu, pokladní poukaz). Mezi opravné výdaje patří: - Úroky z úvěru na koupi nebo výstavbu nemovitosti. - Opravy a údržba (malby, výměna okapů, revize kotlů). - Pojištění nemovitosti. - Správcovské poplatky (pokud máte správce domu). - Odpisy (pokud nemovitost kupujete po r. 2021, odpisy se už uplatnit nelze, pouze u nemovitostí starších).

Kdy zvolit skutečné výdaje? Nejčastěji tehdy, když máte vysoké úrokové sazby z hypotéky nebo provádíte větší rekonstrukce. Pozor na nový limit pro úroky! U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 lze odpočítat úroky až do výše 300 000 Kč ročně. U nemovitostí pořízených od roku 2021 je tento limit snižen na 150 000 Kč ročně. Tato změna zásadně ovlivňuje výpočet pro nové investory.

Daňové sazby a slevy na dani

Po určení čistého příjmu přichází na řadu samotná daň. Česká republika používá progresivní systém. Pro rok 2026 (přiznání podávané v roce 2027 za rok 2026) platí tyto hranice:

• První pásmo: Příjmy do 1 676 052 Kč se zdaní sazbou 15 %.
• Druhé pásmo: Část příjmu nad 1 676 052 Kč se zdaní sazbou 23 %.

Důležité je, že příjem z pronájmu se sčítá s ostatními příjmy (například váš plat z práce). Pokud jste zaměstnanec a zároveň pronajímate byt, váš celkový roční příjem může snadno překročit hranici prvního pásma. V takovém případě budete platit 23 % daně pouze z té části příjmu, která přesahuje limit.

Výslednou daň můžete dále snížit o zákonné slevy. Základní sleva na poplatníka činí 30 840 Kč ročně. Pokud máte děti, můžete uplatnit slevu na dítě (pro první dítě 10 800 Kč, pro další postupně více). Tyto slevy se odečítají od výsledné daně, nikoliv od základu daně.

Specifika krátkodobého pronájmu (Airbnb)

Pronájem bytu na noc či víkend není klasický nájem podle občanského zákoníku, ale poskytování ubytovacích služeb. To znamená, že se jedná o příjem ze samostatné činnosti (§ 7). Má to dva zásadní dopady:

1. DPH: Pokud váš obrat z ubytování přesáhne 2 miliony Kč ročně, musíte se registrovat k DPH a vybírat 12 % DPH z ceny ubytování. Pod touto hranicí můžete využít režim malého plátce, ale stále musíte vést evidence.
2. Výdaje: U příjmů ze samostatné činnosti také volíte mezi paušálem (v tomto případě 60 % pro služby, max. 2 000 000 Kč) a skutečnými výdaji. Paušál 60 % je velmi výhodný, pokud nemáte vysoké reálné náklady.

Je nutné vést denní evidenci ubytovaných hostů a hlásit je policii. Nevedení evidence může skončit pokutami nejen od finančního úřadu, ale i od Policie ČR.

Časté chyby a rizika při daňové kontrole

Finanční úřady mají přístup k datům z realitních portálů a bank. Pokud vidí pravidelné příjmy na váš účet, které neodpovídají tomu, co jste uváděli v přiznání, spustí kontrolu. Při kontrole úřad porovnává váš nahlášený nájem se srovnatelnými cenami v dané lokalitě.

Pokud úřad zjistí, že jste podcenili příjem, doměří daň. Kromě doplatku daně (15 % nebo 23 %) musíte zaplatit: - Penále: 20 % z doměřené daně. - Úrok z prodlení: Repo sazba ČNB + 8 procentních bodů. Tento úrok běží od původního termínu splatnosti daně.

Proto je lepší raději přiznat vyšší příjem a odečíst si více nákladů, než riskovat tresty. Vždy si zachovejte kopie smluv, faktur a výpisů z účtu alespoň 5 let.

Shrnutí a další kroky

Zdanění pronájmu nemovitosti v roce 2026 není nic složitého, pokud dodržíte strukturu. Rozdělte si příjmy na nájemné a energie, zvolte vhodnou metodu výdajů (pozor na limit úroků u nových nemovitostí) a sledujte, zda nepřesáhnete hranici pro vyšší daňovou sazbu. Pokud si nejste jistí, zejména u kombinace platu a pronájmu, konzultace s daňovým poradcem se může rychle vrátit.