Ceny nemovitostí v zahraničí: Srovnání s českým trhem 2026

Proč čeští investoři hledají nemovitosti v zahraničí?

V roce 2026 je český trh s nemovitostmi na vrcholu. Ceny bytů v Praze se blíží k 200 000 Kč/m², zatímco za stejnou částku v zahraničí můžete koupit celý byt s balkonem a výhledem na moře. Víte, že za 3,5 milionu korun v Praze získáte jen 23 m² starého bytu na periférii? V Splitu nebo Benátkách na moři za stejnou cenu dostanete 70 m² nového bytu s možností krátkodobého pronájmu. A to není jen sen - to je skutečnost, kterou každý týden potvrzují investoři z Brna, Ostravy nebo Jablonce.

Český trh neustále roste, ale příjmy ne. Podle dat z ČSÚ vydává 14 % českých domácností na bydlení více než 40 % svých příjmů. V Praze a Brně je to ještě hůř. Mzdy rostou pomalu, ceny nemovitostí rychle. A když se podíváte na zahraničí, zjistíte, že tam je situace jiná. V Rakousku, Německu nebo Chorvatsku je výnos z pronájmu dvojnásobný, právní systém je přehlednější a kurz koruny je výhodný.

Co platí v Česku - ceny, nájemní výnosy, provize

V roce 2025 dosáhla průměrná cena nového bytu v Praze 170 000 Kč/m². Starší byty se prodávají kolem 150 000 Kč/m². V zbytku republiky je to o 30-50 % levnější, ale i tam se ceny zvedly o 15-20 % za poslední dva roky. Rodinné domy stojí průměrně 52 000 Kč/m², ale v Praze už přesahují 100 000 Kč/m².

Nájemní výnosy? V Praze se pohybují kolem 3-4 % ročně. V Brně 3,5 %. To znamená, že za 5 milionů korun koupíte byt a každý rok vyděláte 150 000-200 000 Kč. V Chorvatsku nebo Španělsku za stejnou cenu vyděláte 8-10 %. To je 400 000-500 000 Kč ročně. A to je bez ohledu na to, že v zahraničí je často nižší daň z příjmů z pronájmu.

Provize za prodej bytu v Česku se blíží 250 000 Kč, u domů dokonce 350 000 Kč. V zahraničí je to jinak. V Itálii nebo Španělsku si agenti účtují 3-5 %, ale často se dá dohodnout na nižší sazbě, pokud kupujete přímo od vlastníka. A pokud se rozhodnete pro přímou transakci bez agenta, ušetříte tisíce eur.

Zahraniční trhy - kde je nejvýhodnější investovat?

Nejpopulárnější cíle pro české investory v roce 2026 jsou Chorvatsko, Španělsko, Rakousko a Itálie. Každý z nich má své výhody a háčky.

• Chorvatsko: Byty v Splitu, Dubrovniku nebo Zadaru stojí 1 200-1 800 EUR/m². Nájemní výnosy z turistického pronájmu: 8-10 %. Doba realizace transakce: 90-120 dní. Největší riziko: administrativní zpoždění u úřadů.
• Španělsko: Ceny v Barceloně nebo Valencii se pohybují kolem 2 500-3 500 EUR/m². V menších městech jako Benidorm nebo Jávea je to o 40 % levnější. Nájemní výnosy: 7-9 %. Daň z příjmů z pronájmu: 19-24 %. Výhoda: jasný právní systém pro cizince.
• Rakousko: Výhodnější pro dlouhodobý pronájem. V Innsbrucku nebo Salzburgu stojí byt 4 000-5 000 EUR/m², ale nájemní výnosy jsou jen 2-3 %. Proč tam investovat? Protože tam je stabilita, nízká inflace a výborná infrastruktura. Mnoho českých investorů tam kupuje pro vlastní použití v penzi.
• Itálie: V Benátkách nebo Florencii jsou ceny vysoké, ale v jižních oblastech jako Apulie nebo Kalábrie můžete koupit obnovitelný dům za 80 000 EUR. Nájemní výnosy: 5-7 %. Hlavní problém: složité úřední postupy. 27 % investorů hlásilo zpoždění o 3-6 měsíců.

Co se týče Německa - ceny v Berlíně jsou kolem 5 000 EUR/m², v Mnichově až 8 000 EUR/m². Nájemní výnosy jsou nízké (2-3 %), ale trh je stabilní a zákony jsou jasné. Výhoda: vysoká kvalita bytů a nízká nezaměstnanost. Nevýhoda: přísné omezení nájemních smluv - nemůžete jednoduše zvýšit nájem.

Kurz koruny - největší výhoda českých investorů

Od začátku roku 2025 se koruna posílila o více než 4 % vůči euru a o 13 % vůči dolaru. To znamená, že když koupíte nemovitost za 500 000 EUR, ušetříte přes 550 000 Kč oproti roku 2023. Tento kurzový rozdíl je klíčový. Když jste v roce 2020 koupili byt v Španělsku za 150 000 EUR, zaplatili jste 3,8 milionu Kč. Dnes byste za stejný byt zaplatili 3,1 milionu Kč. To je rozdíl 700 000 Kč - a to jen z důvodu změny kurzu.

Nezapomeňte: pokud si vezmete hypotéku v eurech, výhoda je ještě větší. Většina českých bank nyní nabízí hypotéky v eurech pro zahraniční nemovitosti. Úroky jsou pod 4 %, a pokud koruna pokračuje v posilování, splátky budou stále levnější.

Právní a daňové rizika - co vás čeká

Koupit nemovitost v zahraničí není jako v Česku. V ČR máte jasný systém: notář, registrační kniha, jednoduchý převod. V zahraničí je to jiné. V Itálii potřebujete codice fiscale - daňové číslo. V Španělsku musíte mít účet v místní bance. V Chorvatsku je nutné předložit doklad o příjmu - i když jste nezaměstnaný.

Daňově je to komplikovanější. V Česku platíte daň z příjmu z pronájmu 15 %. V zahraničí to může být 19 %, 24 % nebo dokonce 30 %. Ale - mnoho zemí má s Českom daňové smlouvy. To znamená, že neplatíte dvakrát. Pokud jste zaplatili 19 % daň v Španělsku, můžete si to odečíst od české daně.

68 % českých investorů používá specializovanou právní kancelář. Ty si účtují 1,5-2 % z ceny nemovitosti. To zní drahé, ale když si představíte, že za 500 000 EUR zaplatíte 10 000 EUR za právní služby, a tím si ušetříte 100 000 EUR na chybějících dokumentech nebo nesprávném převodu - je to výhoda.

Co si pamatovat - 5 pravidel pro úspěšnou zahraniční investici

1. Nikdy nekupujte bez prohlídky na místě. Fotky a videa jsou klamavé. Navštivte nemovitost alespoň jednou. Podívejte se, jak je okolí, jak se tam hýbe lidí, jaký je provoz.
2. Vždy si najměte místního právníka. Nezakládejte se na překladateli nebo kamarádovi, který tam byl na dovolené. Právní systém je jiný.
3. Uvažujte o nájemním výnosu, ne jen o ceně. Byt za 100 000 EUR, který vydělá 8 000 EUR ročně, je lepší než byt za 150 000 EUR, který vydělá jen 3 000 EUR.
4. Nezapomeňte na údržbu. V zahraničí se nemovitosti neudržují jako v Česku. V Chorvatsku je třeba každý rok vyměnit klimatizaci. V Itálii se často stává, že potrubí je staré 50 let.
5. Počítejte s delší dobou transakce. V Česku to trvá 60-90 dní. V zahraničí 90-120 dní. Pokud potřebujete peníze rychle, nechte to být.

Co se bude dít v roce 2026?

Experti očekávají, že růst cen v Česku se zpomalí, ale nepřestane. Devět z deseti developerů říká, že ceny budou i nadále růst. Proč? Protože se nebuduje dost bytů. Demografie se zhoršuje. A zahraniční investoři - z Německa, Rakouska, Švýcarska - stále kupují v Praze.

V zahraničí se situace liší. V Chorvatsku a Španělsku se zvyšuje poptávka po bytech pro dlouhodobý pronájem. Turistické destinace se přeměňují v „města pro expaty“. V Rakousku se zvyšuje počet českých emigrantů, kteří si tam koupí dům pro penzi.

Klíčovým faktorem bude úroková sazba. Pokud EBC v roce 2026 sníží úroky, bude výhodnější půjčovat v eurech. Pokud se koruna posílí ještě o 5 %, bude to další impuls pro české investory.

Největší příležitost v roce 2026 není koupit byt v Praze. Je to koupit byt v zahraničí - a vydělávat na něm dvojnásobek.