Koupit si v Praze vlastní byt už dávno není jen otázkou finanční rezervy, ale skoro i strategického plánování. Pokud jste sledovali trh v posledních letech, víte, že ceny vyletěly do takových výšin, které si mnozí před deset والنصفmi nedokázali představit. Představte si to takto: v prosinci 2014 jste za metr čtvereční zaplatili v průměru 65 500 korun. Na konci roku 2025 už ta částka stoupala na 176 600 korun. To znamená, že se ceny za jedenáct let téměř ztrojnásobily. Je to šílený nárůst, který mění pravidla hry pro každého, kdo chce v hlavním městě bydlet nebo investovat.
Kde jsou nejdražší adresy? Přehled podle městských částí
Když mluvíme o pražských nemovitostech, centrum je stále nepřekonatelným vítězem v kategorii „nejdražší“. Praha 1 je absolutním vrcholem trhu, kde se průměrná cena za metr čtvereční pohybuje kolem 262 100 korun. Zde už neplatí běžná pravidla trhu, jde spíše o prestiž a unikátní lokace.
Hned za ní následuje Praha 2 s cenami okolo 236 700 Kč/m². Třetí místo v žebrčku drahých lokalit obsadila Praha 7, kde metr stojí průměrně 225 900 korun. Co je ale zajímavé, je to, že cenový tlak už není jen v úzkém centru. Postupně se „rozlévá“ do širšího okruhu, a to zejména do Prahy 5 a právě Prahy 7, které se stávají doménou vyšší střední třídy.
| Městská část | Průměrná cena za m² (Kč) | Trend/Poznámka |
|---|---|---|
| Praha 1 | 262 100 | Nejdražší, mírný pokles (-7,7 %) |
| Praha 2 | 236 700 | Velmi vysoká stabilita |
| Praha 7 | 225 900 | Silný tlak z centra |
| Praha 10 | 157 100 | Relativně dostupnější, mírný pokles |
Které dispozice mají největšíst poptávku?
Pokud hledáte byt, pravděpodobně nejčastěji narazíte na dispozici 2+kk. Proč? Je to zlatá střední cesta. Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 se v nabídce objevilo 3 200 takovýchto jednotek. Průměrně mají kolem 55,5 m² a jejich cena se pohybuje kolem 173 600 Kč za metr.
Tyto byty jsou magnetem pro dvě skupiny lidí. Prvním jsou mladé domácnosti, které potřebují prostor, ale nechtějí platit extrémní částky za velké rodinné byty. Druhou skupinou jsou investoři. Pro ně je 2+kk ideální díky snadné pronajimatelnosti a relativně rychlé návratnosti investice. Po nich v popularitě následují byty 3+kk a menší 1+kk, které slouží spíše jako „spyčnice“ pro studenty nebo singles.
Kdo ovládá pražský trh s novostavbami?
Když se podíváte na nové developerské projekty, zjistíte, že trh není rozmělněný. Dominují zde především velcí hráči. Central Group je v současnosti lídrem s největší nabídkou volných bytů (kolem 765 jednotek). Další významné role hrají společnosti jako Metrostav, Skanska nebo Atlantis Investment.
Zajímavé je, že celkový počet nabízených bytů v Praze paradoxně klesá - v posledním čtvrtletí 2025 šlo o pokles o 12,7 % na 7 271 jednotek. Proč se to děje, když projektů je paradoxně více (celkem 322)? Jednoduché: staré projekty se vyprodávají a ty nové jsou často menšího rozsahu. To vytváří situaci, kdy je poptávka stále silná, ale nabídka se zužuje, což Naturally tlačí ceny nahoru.
Proč ceny bytů v Praze neustále rostou?
Mnoho lidí se ptá, zda už přišla doba poklesu. Pravda je taková, že od roku 2014 ceny rostou téměř nepřetržitě. Jediný krátký moment stagnace nebo mírného poklesu jsme viděli v druhé polovině roku 2023, ale byl to jen krátký nádech před dalším skokem. Podle analytiků z Deloitte je to kombinace omezené nabídky a přetrvávající silné poptávky.
K tomu připočtěte klesající hypoteční sazby, které lidi opět přivádějí k bankám, a developeři, kteří konečně spouštějí projekty odložené z pandemií nebo energetických krizí. Výsledek? Prodejní objem je rekordní. V roce 2025 se prodalo 7 800 nových bytů, což je o 8,3 % více než v roce předchozím. Rekord z roku 2021 byl tak překonán o 350 bytů.
Na co si dát pozor při výběru lokality?
Když vybíráte, kde koupit, sledujte dynamiku změn. Například Praha 8 v posledním období zaznamenala nejvýraznější zdražení (o 8 %), což znamená, že se stává velmi atraktivní pro investory. Naopak Praha 10 vykazuje mírné poklesy, což může být pro kupujícího šance na lepší vyjednávání o ceně.
Pokud hledáte ceny bytů v Praze, které nejsou úplně astronomické, hledejte v okrajových částech, které jsou dobře napojeny na MHD. Centra sice nabízejí prestiž, ale v momentě, kdy metr v Praze 1 stojí přes 260 tisíc, je rozumné zvážit lokality, kde je prostor pro budoucí zhodnocení díky novým dopravním spojkám nebo revitalizaci okolí.
Která část Prahy je aktuálně nejlevnější pro novostavby?
Z uvedených dat se jako relativně dostupnější jeví Praha 10, kde se ceny pohybují kolem 157 100 Kč za metr čtvereční, což je výrazně méně než v centru města.
Je nyní vhodná doba pro investici do bytu 2+kk?
Byty 2+kk jsou stále nejžádanější dispozicí díky své univerzálnosti. I když jsou ceny vysoké, poptávka po pronájmech zůstává silná, což z nich dělá stabilní investiční nástroj, zejména v lokalitách s dobrým dostupností.
Jak moc se ceny bytů v Praze změnily za posledních 10 let?
Změna je drastická. V prosinci 2014 byl průměr 65 500 Kč/m², zatímco na konci roku 2025 už 176 600 Kč/m². Ceny se tedy za jedenáct let téměř ztrojnásobily.
Budou ceny bytů v Praze v roce 2026 dále růst?
Analytické předpoklady naznačují další růst, pokud nedojde k masivnímu nárůstu tempa výstavby. Klesající hypoteční sazby a silná poptávka po bydlení v metropoli nadále tlačí ceny vzhůru.
Který developer má v Praze největší nabídku bytů?
V současnosti dominuje trhu společnost Central Group, která měla k dispozici nejvyšší počet volných jednotek (765 bytů), následovaná společností Metrostav.