Americká hypotéka není hypotéka na koupě domu. Je to způsob, jak využít hodnotu nemovitosti, kterou už vlastníte, a získat peníze na cokoli - bez toho, abyste museli bankě vysvětlovat, co s nimi přesně uděláte. V Česku se tento produkt stává stále běžnějším, protože lidé potřebují flexibilnější financování než tradiční hypotéky umožňují. Kdo ho může využít? Jak funguje? A co byste měli vědět, než se rozhodnete?
Co je to americká hypotéka?
Americká hypotéka je neúčelový hypoteční úvěr. To znamená, že banka vám půjčí peníze, zajištěné vaší nemovitostí - bytem, rodinným domem, nebo dokonce kancelářským prostorem - ale nevyžaduje, abyste řekli, na co je budete používat. Můžete si jimi zaplatit dluhy, koupit auto, finančně podpořit dítě na vysoké škole, nebo dokonce investovat do podnikání. To je hlavní rozdíl oproti klasické hypotéce, která se dá použít jen na nákup nebo rekonstrukci nemovitosti.
Produkt pochází z USA, kde se nazývá home equity loan, ale v Česku se začal nabízet už v prvních letech 2000. Dnes ho nabízejí většina významných bank: Komerční banka, Fio banka, Moneta Money Bank i ČSOB. Je to vlastně spojení výhod hypotéky (nižší úroky díky zástavě nemovitosti) s výhodami spotřebitelského úvěru (volnost využití).
Kdo je to produkt určený?
Americká hypotéka není pro každého. Je určená pro lidi, kteří:
- vlastní nemovitost (byt, dům, ateliér, stavební pozemek určený k bydlení) a mají na ní dostatek volného podílu
- mají stabilní příjem a dobrou úvěrovou historii
- potřebují větší částku - obvykle od 300 000 Kč a výše
- nechtějí dokumentovat každý výdaj, jak to vyžadují spotřebitelské úvěry
Nejčastěji ji využívají:
- Podnikatelé - kteří potřebují kapitál na rozšíření firmy, nákup vybavení nebo konsolidaci obchodních dluhů. Některé banky mají speciální verzi pro podnikatele se splatností až do 25 let.
- Lidé s vysokou úvěrovou zátěží - kteří chtějí sjednotit několik drahých spotřebitelských úvěrů (např. auto, bytové výbavy, kreditní karty) do jednoho s nižším úrokem.
- Rodiny - které chtějí financovat vzdělávání dětí, rekonstrukci domu, nebo pořízení vybavení domácnosti bez toho, aby musely posílat bankě faktury.
Na druhé straně, pokud máte nestabilní příjem, vysoké existující dluhy nebo máte nemovitost s nízkou hodnotou, banka vám hypotéku neodmítne - ale nejspíš ji neschválí.
Jak funguje americká hypotéka?
Proces je jednoduchý, ale má několik klíčových kroků:
- Posouzení hodnoty nemovitosti - banka si nechá udělat odborný odhad (posudek), který určí, kolik je vaše nemovitost hodna. Tato hodnota je základ pro výši úvěru.
- Stanovení maximální výše úvěru - banky nejdou vždy stejně daleko. Fio banka umožňuje až 80 % hodnoty nemovitosti, Komerční banka jen 70 %. To znamená, že pokud je váš dům za 5 milionů Kč, můžete získat od 3,5 do 4 milionů Kč.
- Posouzení vaší schopnosti splácet - banka zkontroluje váš příjem, stávající dluhy a výdaje. Pokud už máte příliš mnoho závazků, může vám hypotéku odmítnout - to se nazývá přeúvěrování.
- Uzavření smlouvy - pokud vše projde, podepíšete smlouvu. Peníze vám banka převede na běžný účet, a vy je můžete použít, jak chcete.
Na rozdíl od tradiční hypotéky neexistuje žádná kontrola, jak peníze využijete. Nezajímá banku, jestli si koupíte auto, zaplatíte školení, nebo si uděláte novou kuchyni. Důležité je jen to, že splácíte.
Co je výhodou a co je rizikem?
Výhody
- Nižší úrokové sazby - protože je zajištěna nemovitostí, jsou úroky o něco než 1-2 procentní body nižší než u spotřebitelských úvěrů. Někdy se pohybují kolem 5-7 % ročně, zatímco nezajištěné úvěry mohou mít 10 % a výše.
- Velké výše úvěrů - můžete získat miliony korun, což je nemožné u spotřebitelského úvěru.
- Dlouhá splatnost - od 5 do 25 let. To znamená nižší měsíční splátky. Pro podnikatele je to velká výhoda, protože umožňuje dlouhodobé plánování.
- Konsolidace dluhů - můžete sjednotit 3-5 drahých úvěrů do jednoho s nižším úrokem. To vám ušetří tisíce korun měsíčně.
- Možnost předčasné splátky bez sankce - některé banky (např. Fio) umožňují splatit hypotéku dříve, aniž by vás vyměnily poplatkem.
Rizika
- Ztráta nemovitosti - pokud nebudete splácet, banka může vaši nemovitost zastavit a prodat. To platí pro každou hypotéku - ale v případě americké hypotéky je riziko častěji podceňováno, protože peníze nejsou na bydlení.
- Přísné podmínky schválení - banky jsou opatrné. Pokud máte vysoký poměr dluhů k příjmu, nebo máte nějaký záznam v registru dlužníků, šance jsou malé.
- Sankce při prodeji nemovitosti - pokud hypotéku máte a chcete dům prodat, banka obvykle účtuje sankci, obvykle 1 % z dosud nevyplacené částky.
- Omezení pro podnikání - některé banky nechtějí, aby peníze z americké hypotéky sloužily k podnikání. Pokud je to váš cíl, vyberte banku, která má speciální verzi pro podnikatele.
Jaké jsou podmínky u různých bank?
Ne každá banka je stejná. Zde je přehled hlavních parametrů podle aktuálních nabídek v roce 2026:
| Banka | Max. výše úvěru | Max. výše v % hodnoty nemovitosti | Splatnost | Úroková sazba (fixace) | Zajištěná nemovitost |
|---|---|---|---|---|---|
| Fio banka | 25 milionů Kč | 80 % | 5-20 let | 1, 3 nebo 5 let | Byt, dům, ateliér, stavební pozemek, nebytová jednotka (max. 20 % nebytů) |
| Komerční banka | 10 milionů Kč | 70 % | 5-20 let | 3 nebo 5 let | Byt, rodinný dům |
| Moneta Money Bank | 15 milionů Kč | 75 % | 5-20 let | 3 nebo 5 let | Byt, dům, rekreační objekt, kancelářské prostory |
| ČSOB | 20 milionů Kč | 75 % | 5-25 let | 3 nebo 5 let | Byt, dům, nebytová jednotka |
Pozor: Pokud potřebujete více než 10 milionů Kč, Fio banka a ČSOB jsou jediné, které vám to umožní. Pokud chcete konsolidovat dluhy, Moneta a Fio mají speciální služby, kde banka převede peníze přímo na splácení vašich starších úvěrů.
Když si myslíte, že to pro vás je - co dál?
Nechte si spočítat, kolik volného podílu máte na své nemovitosti. Pokud máte dům za 6 milionů a na něm máte ještě hypotéku 3 miliony, máte volný podíl 3 miliony. To znamená, že byste mohli získat až 2,4 milionu (80 % z 3 milionů) u Fio banky.
Porovnejte nabídky tří bank. Nezajímá vás jen úrok - zajímá vás, jak dlouho můžete splácet, zda můžete předčasně splatit, a zda vás banka vůbec schválí. Pokud máte více dluhů, nechte si připravit přehled všech splátek. Banka to bude chtít vidět.
Nezapomeňte: americká hypotéka není záruka, že se vám vše vyřeší. Je to nástroj. A jaký nástroj použijete, záleží na vás. Pokud si jí vezmete jen proto, že máte nízký úrok, ale nemáte plán, jak peníze použít, můžete se dostat do větších problémů.
Co se stane, když si ji vezmete a pak změníte názor?
Pokud si vezmete americkou hypotéku a pak zjistíte, že jste se rozhodli špatně - například jste si koupili auto a pak ho prodali - nic se nestane. Banka vás nekontroluje. Ale pokud se vám nebudou splátky dařit, banka bude postupovat jako u každé hypotéky: nejdříve výstraha, pak návrh na úpravu splátky, a nakonec - zástava nemovitosti.
Proto je klíčové: neberete hypotéku, protože je levná. Berete ji, protože máte plán.
Můžu použít americkou hypotéku na podnikání?
Ano, ale ne u všech bank. Některé banky zakazují použití peněz z americké hypotéky na podnikání. Pokud chcete financovat firmu, vyberte banku, která nabízí speciální verzi americké hypotéky pro podnikatele. Tyto verze mají delší splatnost (až 25 let) a vyšší výši úvěru. U jiných bank můžete peníze použít na nákup vybavení nebo účetních služeb - ale ne na financování provozu firmy.
Můžu mít americkou hypotéku i když mám již klasickou hypotéku?
Ano. Mnoho lidí má zároveň klasickou hypotéku na nákup domu a americkou hypotéku na konsolidaci dluhů nebo rekonstrukci. Banka se dívá na celkovou úvěrovou zátěž - tedy na to, kolik dluhů máte a kolik vyděláváte. Pokud je vaše schopnost splácet v pořádku, můžete mít obě hypotéky zároveň.
Můžu americkou hypotéku předčasně splatit bez poplatku?
U některých bank ano. Fio banka a ČSOB umožňují předčasnou splátku bez sankce. Komerční banka a Moneta však mohou účtovat poplatek, pokud splácíte dříve než po uplynutí fixace úroku. Vždy si přečtěte smlouvu - a zeptejte se, zda je možné splatit dříve bez poplatku.
Co se stane, když prodám nemovitost, která má americkou hypotéku?
Musíte hypotéku splatit. Pokud nemáte dostatek peněz z prodeje, musíte doplatit. Většina bank účtuje sankci 1 % z dosud nevyplacené částky. Například, pokud máte ještě 1 milion Kč dluhu a prodáte dům, banka vám zařídí splacení a účtuje 10 000 Kč poplatku. Některé banky toto zákazují - ale to je výjimka.
Je americká hypotéka lepší než spotřebitelský úvěr?
Pokud potřebujete více než 300 000 Kč a máte nemovitost, je americká hypotéka většinou lepší volbou. Úroky jsou nižší, splatnost delší, a výše úvěru výrazně vyšší. Spotřebitelský úvěr je vhodný jen pro menší částky, kde nemáte nemovitost k zástavě. Pokud si vezmete spotřebitelský úvěr na 1 milion, úrok bude o 4-6 % vyšší než u americké hypotéky.